マイナス金利導入後、住宅ローンの返済をしている人からの住宅ローンの見直し相談が急増しました。
それまでは、住宅ローンの見直しといえば「繰り上げ返済」が多かったのですが、マイナス金利導入後は、新聞や雑誌で「住宅ローンの借り換え」が取り上げられるようになりました。
散々、史上最低金利と言われていた住宅ローン金利がマイナス金利でさらに最低金利を更新しました。
では、どのようなときに住宅ローンの見直しを考えるのがいいか。
よく言われているのが、「残り住宅ローンが1000万円以上あり」、「返済期間が残り10年以上あり」、「借入時の金利と今の金利差が1％以上ある」と効果が期待できるんだそうです。
しかし、実際は諸費用が安くなったことから、それぞれの条件がもっと小さくても期待できるケースが続出しています。
2つの住宅ローン見直し
代表的な住宅ローンの見直し方法には、「住宅ローンの繰り上げ返済」と「住宅ローンの借り換え」とがあります。
どちらがいいかは現在の金利水準や金利のタイプ等によって異なる結果となる場合があります。
住宅ローンだけでなく、不動産投資のローンについても見直しすることで収支がよくなることができます。
しかし、どちらを選択するにしても適切に住宅ローンの見直しをすることで大きな効果を期待できます。
ローンを利用している際は、ときどき、金利の水準を調べてみることも必要です。
借り換え、繰り上げ返済、それぞれの違いについての例
繰り上げ返済と借り換えの違いについて例を挙げて説明してみます。
例 2012年1月に4000万円を金利2.675%で35年の返済期間で借りたとします。
毎月の住宅ローン返済額は、14万6777円です。
そして、2017年1月の金利は1.35%ですので、この金利で借り換えをした場合と繰り上げ返済をした場合とを比較してみます。
また、住宅ローンを借りて５年経過した今の状況は、残りの返済期間が30年です。そして、残りの住宅ローンはまだ3640万円残っている状態です。
住宅ローンの繰り上げ返済
住宅ローンの繰り上げ返済というのは、現在の住宅ローンの条件のまま、毎月の返済額とは別にお金を用意して返済することで、返済した部分について今後の利息を節約できるという方法です。
仮に100万円を繰り上げ返済したとすれば、今後30年発生する利息を節約できます。
上の例でいうと、100万円を繰り上げ返済したら、100万円の借金が減るとともに、約45万5千円くらいの利息を節約できます。
住宅ローンの借り換え
そして、住宅ローンの借り換えというのは、最初に借りた住宅ローンを別の金融機関から借りて返してしまうという方法です。
借り換え後は、新しくお金を借りた金融機関に新しい金利が適用された返済額を返していきます。
ちなみに最初の住宅ローン返済額は、月々14万7千円でしたが、金利1.35％で借り換えることによって月々12万3千円まで月々の支払いを下げることができます。
月々の返済は2万4千円少なくなり、残り30年では800万円以上節約できます。
借り換えには、費用がかかるのですが、借り換えの費用を100万円と多めに見積もっても、700万円の節約になります。
ノーリスクでこれだけの効果が期待できるのであれば、ぜひ考慮したい支出です。
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