フラット３５が使いやすくなりましたね。
数年前は、フラット３５は使いにくくて不動産業者にとっても利用者にとっても使いにくいローンの一つでした。
フラット３５を熱心に勧めてくるのはファイナンシャルプランナーくらいで、他のローンの専門家はほとんど無視の状態でした。
東日本大震災の後からだんだんと使いやすくなったような気がしますがどうでしょう。
フラット３５とは
フラット35は、昔の住宅金融公庫に代わってできた全期間固定金利の住宅ローンです。
独立行政法人住宅金融支援機構が扱っています。
フラット３５には、買取型と保証型がありますが、ほとんどの場合は買取型になります。
住宅ローンの債権を証券化して投資家に受益権として販売するといった仕組みによって運営されています。
フラット３５が使いにくい理由の一つに審査が遅かったという理由が挙げられます。
また、住宅ローンでは事前審査がありますが、事前審査をしてみても結果は本審査をしてみなければ分からないとか、事前審査自体が無駄なものといった感じでした。
また、他の住宅ローンのように審査結果が数日で出ず、審査結果が1カ月近くかかるなんてこともあって、お客様が望まない限り、私も紹介をしないようになりました。
あれから数年経って審査結果も他の住宅ローンと大差なくなったように思います。
また、フラット３５といえば金利が高かったのですが、マイナス金利のおかげで金利が下がり、住宅ローン利用者にとって使いやすくなったと思います。
なによりも金利の低下によって自営業者でも使いやすくなりました。
また、フラット３５では、民間の金融機関と違って団体信用生命保険の利用が任意となっています。
ただ、住宅金融支援機構でも機構団信がありますので、自らの意思で保険料を支払って加入することはできます。
フラット35のメリット
頭金が1割以上ある場合は、適用金利が低くなります。
フラット３５は、返済期間が35年という長期であっても金利が固定されるので返済額も最後まで変わりません。その結果、将来の計画が立てやすく、ライフプランの見直しもしやすいです。
また、繰り上げ返済の手数料が不要で、保証人だけでなく保証料もありません。
住宅ローンの審査金利が民間の審査金利よりも低いため、収入が同じ場合でもフラット３５の方が民間の金融機関よりも借りられる金額が多くなりやすいといわれています。
また、団体信用生命保険の加入が強制ではないので、保険加入が出来ない人でも利用でき、民間の安い生命保険を利用して保険料を安く抑えることも可能です。本来、生命保険は若い人ほど保険料が安いのですが、フラット35の場合は住宅ローン残高が重視されるので、若い人ほど割高傾向にあります。
金利が固定されるので、金利が上昇するような局面で借りれば、長期にわたって低金利を享受できます。
民間金融機関の住宅ローンだと借地権は対象外としているところが多いのですが、フラット３５だと借りられる可能性があります。
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デメリット
フラット35では、適合証明書が必要となるため、適合証明の費用がかかります。
フラット35では、団体信用生命保険の加入が強制ではないので、団体信用生命保険に加入していない場合に借入者が死亡した場合は、遺族に借金がそのまま残ることになります。
また、フラット３５には、借り入れ期間に完済時年齢や借入時年齢によって期間の上限があります。
金利下降局面でフラット３５を利用した場合は、高い金利を支払い続ける可能性があります。これについてはある程度対応は可能です。
借り入れしやすいため、ライフプランをしっかり立てないと将来、破産する可能性が高くなります。フラット３５を利用する場合は、十分にライフプランを立てることが大事です。
フラット３５には要件がある
フラット３５を利用する場合は、要件があります。
例えば、建物の専有面積や延べ床面積の最低限度があるので、ワンルームなどは自分が住む場合でも対象とならないことがあります。
また、借入時の年齢や返済時の年齢が見られるので、申込者によっては断られることもあります。
借入金額もいくらでも貸してくれるわけではなく、利用者の年収も影響します。また、年収が1億円あったとしてもフラット３５の借り入れ可能な金額は決まっているので、何億円も貸してくれるわけではありません。
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