老後に向けた資産形成には、いくつか方法があります。
しかし、資産形成は待っているだけではいつまで経っても前進しません。
貯蓄と計画的な投資だけが富の構築につながります。
不動産投資のメリット
不動産投資のメリットには、いくつかあります。
不動産投資は、事前にリスクが分かるため、ローリスクミドルリターンにすることが可能です。
ローンで購入する場合は、借入時に団体信用生命保険に加入が必須のため、もしも、オーナ様に万が一のことがあれば、家賃収入が残されたご家族の年金となります。
その場合の残りローンは生命保険で返済されます。
金融機関からお金を借りて購入した場合は、家賃収入をローンの返済に充てれば、全額返済した後は土地がオーナー様のものとなります。
減価償却の過程を通してタックスプランニングができます。
不動産投資への注目
日本では、資産の占める不動産の割合が高く、資産形成を考えるうえでも不動産が重要な地位を占めます。
一般的に資産形成というと、投資信託や株式、債券を買い付けて運用していくことを思うかもしれませんが、購入したマイホームも住宅ローンを返済していきつつ何千万円もする不動産を得るので、マイホームの購入も資産形成といえます。
不動産が資産形成に向いているのは、不動産が現物投資であるため不動産投資自体が評価が得やすいからです。
そのため他の投資よりも資産形成向きです。
不動産投資には、少額から始められるマンション投資から、その他アパート投資、ビル投資、といったものがあります。
最近であれば、不動産を原資として証券化し、不特定多数の人に販売する「REIT」といったものまであります。
少子高齢化、人口減少、老後不安といった将来不安から、老後に備えた不動産投資が活発化しており、セミナーは連日盛況だそうです。
ちなみに不動産投資の目的となるのは、値上がりを期待して行う投資と、家賃収入のように定期的な収入を期待して行う投資があります。
値上がりを期待して行う投資
不動産価格が安いときに不動産を購入し、不動産の価値が高騰したときに売却すれば差額が利益となります。
これが値上がりを期待して行う投資です。転売して利益を出すことをキャピタルゲインといったりもします。
成功するためには、将来に需要がある不動産を購入できることが必要になります。
2016年の東京では、個人がマンションを購入して転売するといった事例をたびたび見ましたが、いずれも値上がり益目的の転売です。
定期的な収入を期待して行う投資
こちらは他人に貸し出して利用料、賃貸料といった定期的な収入を受け取るのが目的です。
俗にいう大家さんです。定期的な収入をインカムゲインといったりもします。
キャピタルゲイン目的の投資は、ギャンブル性が高くなりますが、定期的な収入目的の方は手堅い投資といえます。
ローンで借りたお金で不動産を購入し、家賃収入でローンを返済していきます。
そして、ローンの返済が終わったら無担保の土地が手に入ります。
将来不安と低金利でOLさんも大家さん
住宅ローンの超低金利が何かと話題になっていますが、超低金利なのは住宅ローンばかりではなく、アパートやビルといった不動産投資ローンでも超低金利です。
年金制度が毎年のように赤字を拡大していることから、将来に対する不安と相まって、不動産投資が活発化しています。
また、金融機関のほうでも融資に対して積極的な姿勢を見せています。
保険や預金、国債では将来の生活をカバーする資金を作るのは難しいでしょうし、利回りが高いと言われるETFやREITでも不動産の利回りを下回ることが多いので、不動産投資を始めることがブームになっています。
株や為替は値動きが頻繁に乱高下しますが、不動産は株や為替のような乱高下がないので最初に間違えなければリスクは限定的です。
現在、不動産が高騰しているため、都心ではサラリーマンがマンションを購入して転売するといった昔の不動産屋のようなこともしているようです。
少子高齢化と労働人口の減少は、このまま何もしなければ、将来の国の社会保障費が赤字を更新していくのは間違いありません。
多くの現役世代が将来への不安を抱えています。
日銀の金融緩和が後押しして超低金利を演出していることで、OLさんの間でも不動産投資を始める人が増えています。
「いつ購入したらいいか」
投資に興味がある人から「いつ購入すればいいですか？」と聞かれたので、お答えします
今の不動産投資市場はバブル並みなので、いずれ崩壊します。
崩壊すれば投資物件はお手頃になりますから、その時に購入するのがいいと思います。
投資は、バブルとか盛り上がっていると注目を集めますが、注目を集めたときに始めると高確率で損するようにできています。
反対にバブルがはじけて苦しんでいる人がいれば目を背けてしまいますが、この時が実はチャンスです。
不動産投資はレバレッジが効くから資産形成に向いている
レバレッジとは、てこの作用のことをいいます。
投資の世界でレバレッジを効かすとは、自分の資本以外の他人の資本(借金とか)を使うことで大きな投資を行うことをいいます。
例えば、2,000万円しかない人が借入金を使って1億円の不動産投資をしてみる場合を考えてみます。
そして、1億円を投資した場合のリターンが10%だった場合は、1年間で1,000万円のリターンが見込めます。
もしも、この不動産を2,000万円使った投資をした場合は、2,000万円を使って年間1,000万円のリターンがあることになるので、投資金額に対するリターンは50%になります。
仮に2,000万円のうち1,000万円だけを使ったとすると、投資金額に対するリターンは100%になります。
仮に利益率が10%で、借入金に対する利息が5%だとした場合であれば、2,000万円使うので借入金は8,000万円になりますから、年間の利息は400万円です。
利益の1,000万円から利息分400万円を控除(引く)すると600万円ですから、2,000万円使って600万円のリターンとなるわけです。
反対に、利息が15%だと年間の利息は1,200万円になりますので、2,000万円使て200万円のマイナスとなります。
この場合は、負のレバレッジがかかることになってしまいます。
不動産投資では、レバレッジを効かすことが可能ですから上手く活用しないともったいわけです。