東京オリンピック後の不動産市況はどうなるかについての意見をよく見るようになりました。
専門家の意見は、真っ二つに分かれているようですねえ。
自分の意見としては、不動産の特徴と将来の日本の人口構造を考えると自ずと答えは出るのではないかと思います。
東京オリンピックまでは、不動産は活況なんて意見がありますが、地方では空き家問題が年々大きな問題となっています。
もってるだけで固定資産税がかかるので、本音は売りたいのだが、なかなか買い手がつかない・・・・・・なんてことは珍しくありません。
では、どのような不動産が売れて、どのような不動産が売れないのか
・・・・・・
これは一概には言えませんヽ(・ω・)/ｽﾞｺｰ
あえていえば、需要と供給です。
不動産はスーパーで買い物をするのとは違い、1対1の合意によって価格が決まり、同じ商品がありません。
この辺を知っておくだけでも結構違ってきます。
ただ、明らかなマイナス要因というものはありますので、その点について触れてみようと思います。
所有権じゃない
知ってるようで知らないのが、建物と土地はそれぞれ別ものであるということです。
別物なので、建物と土地の所有者が違うというケースがあります。
土地も建物も同じ所有者だといいのですが、土地が借地だと評価は高くありません。
再建築不可物件だとなかなか売れない
建物は、建築基準法の道路に2m以上接していないといけません。
最近、テレビでよく見る格安物件で多いのがこの再建築が不可の物件です。
防災上の観点から再建築ができないのですが、中には既に建物が建ってある物件があります。
今は住めても、将来、壊して建てるといったことが出来ませんからなかなか売れません。
資材置き場としてなら使えるかもしれません。あとは、大幅リフォームとか。
土地が市街化調整区域・但し書道路だった
土地は、都市計画で市街化する地域と市街化をしない地域とに分かれます(定めない地域もありますがここでは説明しません)。
この市街化をしない地域が市街化調整区域になるのですが、市街化をしないので原則として建物は建てられません。
ときどき、市街化調整区域でも建物が建っていることがありますが、これには例外があって例外の一つに当てはまるから建物が建っているというわけです。
但し書道路というのは、道路に見えても建築基準法の道路ではありません。
例外として行政の方の許可を受けて建物を建てられるのがこの但し書道路に接している物件です。
今回は許可があったけど、将来も許可があるかは定かではないので当然に売れにくい、売れない物件となります。
整形地じゃない
よくあるのが旗型の土地ですが、玄関までが通路上になっている土地です。
地方によって呼び方が異なるようなのですが、敷地延長、敷延(しきえん)、専用通路で専通、といったりします。
2棟現場で専用通路と整形地だったら、専用通路の方が広くても安いのが一般的です。
整形地の方が資産価値は高いのが一般的ですが、専用通路の方が土地の面積が広いことから、専用通路の土地の方が先に売れるというケースは意外と多いです。
また、専用通路だと車が縦に2台置けることもあります。
実際に見てみて物件の良さを見つけてみるのも楽しい物件探しのコツです。
前の道路が階段
土地の前面道路が階段の場合も評価は低めになります。
前の道路が階段だと、消防車も入りにくくなりますし、建築費用も高くなりがちです。
駐車場もないことが多いのですが、反対に買うときは安く手に入るかもしれません。
ただ、裏を返せば、安く買えるということは、売るときも安いというのが自然です。
駅から遠すぎる
首都圏だとメインの交通手段は電車とバスです。
そのため徒歩で駅まで30分、40分かかるようだと人気はありません。
バス便であれば、そこそこ評価されることはあります。
駅から遠くても分譲地だと意外と高値で売れることもあります。
横浜市内のケースだと、バス停まで10分、バスで駅まで15分でも分譲地内で土地が広くて注文建築であれば、1億円以上するものもあります。
反対に、駅まで徒歩圏内でも条件が悪ければ、売れないこともあります。
超ど田舎
ど田舎の物件も売れません。
そもそも需要がないのでタダでもいらないといわれそうな土地が多いかもしれません。
自給自足ができるような物件なら変なところで需要があるかもしれません。でも高値は期待できないと思います。
地方では、ただで不動産の引き渡しが行われる例も出てきました。
首都圏と地方の不動産格差が広がっています。
建物にお金をかけすぎたケース
同じ5,000万円で購入しても、建物に4,000万かけるのと建物に1,500万円かけるのとでも売るときに差が出ます。
建物にお金をかけたほうが住んでるときは充実した生活を送れますが、売るとなると住んでる人の評価と第三者の評価は分かれます。
建物に思い入れがある所有者は多いのですが、建物はあまり評価されません。
どうせお金をかけるなら土地にお金をかけた方が資産は残せます。
第三者は売り手の思いなんて知ったこっちゃありません。
ブランド力
横浜の人気に比べると横須賀や藤沢は人気で劣ります。
横浜はブランド力があるので、同じ駅で徒歩から10分でも横浜と横須賀とでは人気に差が出ます。
少しずらせば駅から近い物件も出てくるかもしれません。
嫌悪施設や事故物件
不動産の隣がお墓、死体処理場、宗教団体の施設がある、殺人事件現場、自殺の現場、といった事由も売れなくなる原因になります。
お墓や葬儀場は嫌悪施設といわれ、普通の人は避けたがる傾向にあります。
また、殺人現場や自殺のあった不動産は、事故物件といわれ普通の人は避けます。
有名な殺人事件が起きた物件だとかなり安くしてもなかなか売れないことがあります。
終わり
人口減少時代では不人気のエリアはもっと売れにくくなるでしょう。
反対に人気のエリアは安定して取引されるでしょう。
現在、不人気エリアにある値が付かない不動産が問題となっています。
首都圏でも持ち主が不明で空き家となって問題となっているケースもあります。
空き家の問題は早いうちの対策が重要です。
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