マイホーム探しでは、駅からの距離を判断基準にするお客様がいます。
仕事で電車を利用する人は、毎日のことなので当然のことと思います。
ただ、同じ駅から５００ｍ離れていても、不動産価格に差が出ることがあります。
不動産価格に差が出るのには、様々に原因がありますが、あり得るということです。
ブランド力による違い
最寄駅からの距離が同じくらいで土地の面積と建物の延べ床面積が同じくらいの不動産なのに、販売価格に差があることがあります。
例えば、エリアによるブランド力の違いがあります。
駅からの距離は、どちらの土地も５００ｍなのに、駅の東側と西側ではブランド力に差があることから、不動産価格に違いが出ることがあります。
また、歴史が関係することもあります。
昔は、高台は身分の高い人が住居を構え、平地は平民が住むことが多かったようです。
こういった歴史による影響を今も色濃く残すエリアは少なくありません。
坂を嫌がる人が多くいる反面、ブランド力や歴史によって敢えて高台を選ぶ人も多いというわけです。
不動産の建ぺい率と容積率
同じ土地の広さであっても、建ぺい率と容積率によって不動産価格も違います。
建ぺい率というのは、土地に対して建物として利用できる面積の割合をいいます。
例えば、土地の面積が２００㎡で、建ぺい率が５０％だとしたら、２００㎡×５０％で１００㎡になるので、土地面積に対して建物が建てられるのは、１００㎡となります。
そして、容積率というのは、土地に対する延べ床面積の割合になります。
例えば、土地の面積が２００㎡で、容積率が１００％だとしたら、この土地に建てられる建物の延べ床面積は２００㎡ということになります。延べ床面積なので、全ての階の面積を足したものです。１階が１００㎡で、２階が１００㎡の２階建て建物なら、延べ床面積は２００㎡になります。
容積率が80％のものよりも、200％の方が延べ床面積は大きくなり、利用価値が高いことから不動産価格も高額になります（同じ土地の広さなら）。
隣接する土地でも不動産価格に差が出ます
隣接する土地であっても販売価格が全然違うというのは、不動産ではよくあります。
例えば、土地の形や接道状況が不動産の価格に影響します。
整形地の土地と旗型の土地であれば、整形地の方が価値は高いですので、不動産価格も高くなります。
接道状況も重要です。そもそも建築基準法の道路に接道していないと基本的には建物が建てられません。
もし仮に建物が建てられない土地であれば、資産価値は著しく下がるのは避けられません。
隣接する土地でも一方は建物を建てられるけれど、もう一方は建物を建てられないという場合もあります。
道路の広さが容積率に影響することもあるので、接道する道路は重要です。
角地や接する道路の方角によっても価値が変わります。
一般的に角地の方が価値が高くなり、道路が北側にあるよりも南側の方が価値が高いといわれています。
以上のことから、角地でも北西や北東より南東角地のほうが価値が高いです。
不動産の価値は、将来のキャッシュフロー
不動産の価値は、キャッシュフローでみることも出来ます。
不動産でキャッシュフローを生むのは、不動産を売却するか賃貸として他人に貸し出すかです。
利用価値の高い土地は、人に貸せばキャッシュフローが生まれます。
高い収益を生む土地は、それだけ高額で売却することができます。
しかし、利用価値が高いからといって住環境にもいいかというとそうとばかりは言えません。
繁華街では、高いビルが林立するように、土地としての利用価値は高いのですが、騒音があるのであまり住環境向きではありません。
また、繁華街は、どうしても治安が悪くなるので子供に悪い影響を与えることがあるそうです。
というわけで子育ての環境には、繁華街は適しません。
反対に第一種低層住居専用地域などの住居地域では、容積率は高くありませんが、子育ての住環境には向いています。
不動産は、様々な法律が関わってきます。
地区計画や法律による制限もあります。
不動産探しで不明点があったら、その都度不動産屋に質問してみることです。