不動産を譲渡・取得したときの税金の特例制度

不動産の譲渡・取得には、様々な特例が設けられています。

居住用財産を譲渡した場合の3000万円特別控除の特例

自分の家を売ったときに、売却した代金から最高で3,000万円までが控除ができる特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といわれる特例です。

3年に1度しか使えませんが、所有期間の長短に関係なく使えます。

計算式は、「総収入金額－(取得費＋譲渡費用)－3,000万円」です。

適用要件を国税庁のホームページから引用したものが以下のものになります。

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

(2)売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）。

(3)マイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

(4)売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

(5)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで（注）に売ること。

（注） 東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。

(6)売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

居住用財産の譲渡の軽減税率の特例

譲渡した年の1月1日において、居住用財産である土地建物等を譲渡し、所有期間が10年を超えている場合は、3000万円特別控除後の譲渡益に対する税率が低くなります。

特例を受けるための要件は以下のとおりです。

の軽減税率の特例を受けるには、次の5つの要件全てに当てはまることが必要です。

特定の居住用財産を買い換えた場合の特例

特定のマイホーム(居住用財産)を、平成31年（2019年）12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。

これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。

例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

適用要件

１．自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

２．売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35。ただし、同条第3項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。）又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

３．　売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

４．売却代金が1億円以下であること。
５．売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

６．買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

７．マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むことが必要。

買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、取得時期により次のようになる。

イ　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで

ロ　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで

８．　買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。

９．　買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。

(注)　ただし、この要件は、平成30年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、かつ、同年4月1日以後に買換資産を取得する場合に適用され、同年1月1日前に譲渡資産を譲渡した場合や同年4月1日前に買換資産を取得した場合には適用されません。

１０．親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

（注） （特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年又は翌々年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

詳しい制度の解説は、国税庁のホームページ