土地の価格は、経済的要因や個別的要因と深い関係があります。
個別的要因には、容積率や接面道路といったものがあります。
容積率
容積率というのは、土地の面積に対する建物の延べ面積をいいます。
例を挙げて説明すると、土地の面積が100坪で、容積率が300％だった場合、
土地の面積の300％までの延べ床面積の建物が建てられるということとなります。
この場合の延べ床面積の上限は、300坪まで建てられるということです。
東京や大阪などの都市部、商業地では建物は容積率いっぱい建てられます。
アパートやマンションも、最大限有効活用したほうが家賃収入が大きくなります。
一般的に同じ土地の広さなら容積率が大きい方が価格は高くなります。
面大減価
土地は同じ場所でも面積が広くなればなるほど面大減価といって
土地の単価は低くなっていきます。
200㎡と1,111㎡とでは200㎡は使いやすいですが、
1111㎡では広くて使い勝手がよくありません。
いくつかの土地に分割した場合は、開発道路が必要になったりしますので、
開発道路がある分、有効面積も減ります。
接道と土地
どのような道路に接道しているかは、土地の価格にも影響を与えます。
道路幅員が土地価格に与えるケースがあります。
前面道路の広さが容積率にも影響を与えることがあり、
また、4m未満だとセットバックといって土地の面積が小さくなることもあります。
分筆した場合に、
同じ広さであってもどの方角の道路と接するかで価格差が生じることがあります。
例えば、土地を下のように分割したとすればどうなるか。
角地はAとCとGとI、Eはこのままだと道路に接しなくなるので、
このままだと建物が建てれなくなってしまうので、
通常は隣接する土地の横を通るようにします。
このケースが旗型の土地になります。
同じ広さであれば、角地、南道路はプラス要因です。
角地でも南東角地が一番高くなります。
一番価値のある土地は、南東角地の「I」となり、次に「G」と続くでしょう。
AとCは角地なので次に続くとして、
一方のみ接道している場合は南道路が評価が高くなります。
建築基準法では私道と公道による差がありませんが、
一見すると道路に見えて建築基準法の道路でないこともありますので注意が必要だと思います。
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