不動産のローンには、「不動産ローン」や「アパートローン」、「事業ローン」に「住宅ローン」と、実に様々なローンの種類がありますが、金利のタイプは基本的に3つしかありません。
ローンの基本的なタイプは、「変動金利型」、「固定金利型」、「固定期間選択型」の大きく分けて３つがあります。
変動金利型のローン金利の特徴
変動金利の基準は、4月と10月の半年ごとに見直され、見直すたびに変動する可能性があります。
金利の上下を問わず、変動する可能性があります。リスクがあるといわれるのはこのためです。
金利が変動する場合についても、返済額は5年に1回のみの見直しとなっています。
つまり、金利が1％から毎年1％上昇したとしても、返済額は5年に1度しか変わらないということです。
さらに変動する際も1.25倍が上限とされています。
問題になのは、返済額が上限までの1.25倍しか上昇しなかった場合であっても、金利については上限があるわけではないという点です。
この場合に起こるリスクとして覚えておいてほしいのが「未払いリスク」です。
未払いリスクというのは、ローンを返済しても借金が減らないで逆に増えてしまう状態をいいます。
金利の上昇が急激な場合に、ローンの返済額の上昇では利息の増加分をカバーできないために起こります。
最近の金利状況を見ているとあまり現実的ではないかもしれませんが、短期で急激な金利の上昇が起きれば可能性はあります。
固定金利、変動金利、固定期間選択型の3つを比較した場合に、一番低い金利になりますが、金利上昇局面では利息負担もそれに伴って上昇するリスクがあります。
変動金利は短期プライムレートに連動する
変動金利は、短期プライムレートに連動するといわれています。
短期プライムレートというのは、銀行が優良企業を相手に貸し出すときの、1年以内の短期貸出金利をいいます。
専門的なので面倒くさい場合は、飛ばしていいです。
何かに影響を受けて金利が変わるんだということだけを知っておけばいいと思います。
固定金利型のローン金利の特徴
固定金利型というのは、契約時の金利が最初から最後まで変動しないという金利のタイプです。
金利が変動することがないので、毎月のローン返済額も最後まで変動しません。
そのため、ライフプラン(お金の人生設計)や資金計画を立てやすくなるのがメリットです。
ファイナンシャルプランナー(FP)の多くが進めるのがこのタイプの金利です。
変動金利、固定金利、固定期間選択を比較した場合に、３つのタイプの金利で一番高い金利タイプがこの固定金利です。
金利が下がるような場面だと、見直しをしない限り高い金利のままのローンを支払い続けることになります。
その反対に、金利が上がりそう、というか上がる前に選択すれば、将来金利が上昇しても低い金利でローンを支払っていくことができ、全体的にみて有利になります。
固定期間選択型のローンの金利の特徴
固定期間選択型というのは、金利が一定の間だけ固定されるというタイプです。
そして、当初の一定期間が経過した後は、再び金利のタイプを選択します。その際、その時点での金利が新たに適用されます。
設定期間は、金融機関によっても違います。
よくある設定期間は、1年、2年、3年、5年、10年、15年、20年です。
一番多く利用されているのは、10年ものの固定期間選択型のようです(総務省 民間住宅ローン実態調査2015年)。
一定の期間ごとに金利が変動することから、金利の見直しが長い変動金利(6か月に1回)ともいえます。
一定期間は金利が固定するので、変動金利と比べて予定が立てやすい金利のタイプです。
３つのローン金利のまとめ
変動金利は、6カ月に1度金利の見直しがある。
変動金利の金利が上昇した場合は、5年に1度しか行われず、1.25倍までの上限がある。ただし、その場合でも金利については上昇した金利が適用されている。
全期間固定型金利は、最後まで返済額が変わらない。
固定期間選択型を利用した場合は、期間経過後に再度、金利のタイプを選択する。
金利の高い順に、全期間固定金利、固定期間選択型、変動金利。