住宅ローンに関するセミナーが無事に終りました。
セミナーで住宅ローンの講師をしたときの資料で使ったものですが、住宅ローンを考えるときに使えるかもと思い、住宅ローンの金利の推移をアップしました。
金融機関が扱う住宅ローンの金利の推移
画像の字が見にくかったらすいません。
うえの資料を見たらわかる通り、変動金利は平成2年か3年に8%を超えたのを最後に下がり続け、平成７年あたりから最低水準で推移し続けています。
私が大学を卒業したのが15年くらい前ですが、その時から金利水準は低位で安定していました。
当時の店頭金利は、2.375%だったと思います。
その後、平成18年ごろに上がりかけましたが、結局、今は2.475%でおちついています。
資料が見にくいのですが、平成28年現在の金利は、変動金利が2.475%、固定期間3年型が2.95%、固定期間10年型が3.05%です。
そして、これらの金利は店頭金利であるため、実際に適用される金利とは限りません。
住宅ローンでは、利用者に応じた優遇幅が適用され、店頭金利から優遇幅を引いた金利が実際の金利として採用されます。
店頭金利－優遇幅＝実際の金利（適用金利）
今まで住宅ローンは上がる上がると散々言われてきましたが、過去の結果だけを見ると変わらなかったことになりました。
金利が上がるといい続けていたのは、経済評論家とファイナンシャルプランナーといった専門家で、変わらなければいいなあというのが不動産会社と変動金利利用者でした。
金利に精通しているといわれる評論家とファイナンシャルプランナーが予想を外し、結果的には不動産会社と素人である利用者が予想を当てた形です。
ただ、ファイナンシャルプランナーは、リスク管理が仕事なので将来の経済状況や株価を当てるのは業務ではありません。
もしも、金利が上昇したらという場合に備えてリスク管理を提案するだけです。
ファイナンシャルプランナーに対して誤解している人は多いのですが、ファイナンシャルプランナーは将来を予測する専門家ではなく、ライフプランやキャッシュフローをもとにリスク管理やファイナンシャルプランを提案する専門家です。
ファイナンシャルプランナーにとっては、金利が上昇しようが下落しようが問題ではなく、最悪の事態に備えておくという提案をするだけなのです。
ちなみに私も不動産会社でFP業務をしていましたが、固定金利を希望するお客様は少なく、お客様の意思決定の判断材料を与えるといったことをしているだけでした。
フラット35の金利推移
住宅ローンには、変動金利型と固定期間選択型と全期間固定型の３つがあります。
変動金利型と固定期間選択型の過去の金利の推移については触れましたので、ここでは全期間固定金利の代表格であるフラット35の過去の金利の推移を見てみたいと思います。
フラット35は、2004年頃に住宅金融公庫による直接融資に代わる住宅ローンとして誕生しました。
フラット35には、「買取型」と「保証型」があります。
フラット35の仕組みは、民間の金融機関の住宅ローン債権を買い取り、買い取った債権を証券化して投資家に受益権として販売することで資金を調達することです。
住宅ローンのリスクを投資家に移転することで利用者にとっても使いやすくなりました。
フラット35の登場したときの金利は4%でした。
その後の金利は、最初に少し上がったものの、その後は緩やかな右肩下がりで、マイナス金利導入をきっかけに一気に下がりました。
フラット３５は、融資率が9割以上か9割未満かで適用される金利が違います。
今月は融資率9割未満で1.1%の金利水準となってます。
3年前は、ここまで下がるとは思いもしませんでした。
専門家の多くが驚いていることと思います。住宅ローンを専門にしている住宅ローンアドバイザーやモーゲージプランナーもことごとく予想を外してました。
本を整理して近くで売りに行ってきたのですが、査定の待ち時間に数年前の経済予測の本を立ち読みしたのですが、経済の先生も予測が見事に外してました。
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