住宅ローンを借りる際に金融機関がどういったことを重視しているかご存知でしょうか。
金融機関は、誰にでもお金を貸しているわけではなく、事前に返せるかどうかを見ています。
また、金融機関には、事前に重視することがあり、この条件を満たさなければ、審査すらしてくれないこともあります。
金融機関が重視する住宅ローンの返済比率とは
返済比率というのは、住宅ローンを利用する際に金融機関の審査項目となるものの一つです。
金融機関が最も審査で重視する項目の一つがこの「返済比率」になります。
どのようなものかというと、年収に対して、毎年いくらの住宅ローンを負担しているかをはかるものが返済比率です。
返済比率をもって、支払っていけそうかを判断している人も多く、ローンの決め手になったという人もいます。
返済比率の求め方
月々の住宅ローン10万円、年収が600万円の人であれば、
月々の住宅ローンが10万円なので一年間では10万円×12か月で120万円になります。
この120万円を年収の600万円で割ると120万円÷600万円＝0.2 となりますので、この人の場合のローン返済比率は、20%ということになります。
金融機関にもよりますが、年収が400万円未満だと30%以下、年収が400万円以上であれば35%までを返済比率の上限とする金融機関が多いようです。
また、金融機関によって、700万円だと返済比率の上限が40%、といったように細かく決まっていることもあります。
返済比率は一つの目安になります。
ただし、返済比率だけをみて住宅ローンの借り入れを判断するのは間違いです。
なぜなら、銀行が貸してくれるからといって、その金額が妥当かどうかは関係ないからです。
銀行が貸してくれるということで、返済能力を超えるローンの借り入れをした結果、1年も持たずに家を手放した人もいます。
融資比率で住宅ローンの金利が変わることもある
金融機関から住宅ローンを借りる際、事前審査や本審査といった審査が行われます。
そして、住宅ローンで間違いなくチェックされるのが「融資比率」です。
融資比率というのは、マイホームの代金に対する銀行からの借り入れ、つまりどれだけ借金を利用してマイホームを購入したかです。
例えば、4,000万円のマイホームを3,600万円借り入れて購入した場合は、
3,600万円は4,000万円の9割なので融資比率は9割となります。
事前に自分で用意した金額が1割で、銀行から借りたのが9割です。
融資率の計算は、借入金をマイホームの販売価格で割って求めます。
融資比率は低ければ低いほうがローンの審査は通りやすいです。
また、融資比率は住宅ローンに適用される金利に影響を与えるケースがあります。
融資比率100%をフルローンといいますが、フルローンでも家は購入できます。
そのかわり、住宅ローンの選択肢は多くの頭金を用意した人よりも少なくなります。
(国土交通省 住宅局)
国土交通省 住宅局の発表したデータによると、金融機関のほとんどで融資比率を重視していることが分かります。
融資比率を低くすると
同じ物件を買うのであれば、融資比率が低いほうが利息の支払い額も少なくなります。
また、融資比率が低いほど担保割れのリスクが低下します。
担保割れとは、家の売るときの価格が住宅ローンの残りを下回ることをいいます。
融資比率を低くすると利息を抑えることが可能ですので、資金の流出を防ぎます。
融資比率を低くするために、賃貸生活をしながら頭金を貯めようとしたのになかなか頭金がたまらず、そのまま定年を迎えてしまったという笑うに笑えない話もあります。
今は低金利なので、低金利を利用して住宅を購入し、繰り上げ返済や借り換えといった住宅ローンの見直しをしていく方が現実的なのかもしれません。
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