マネー雑誌やネット上で住宅ローンの話題となると、ほとんどのケースで「頭金は2割以上必要」といったことが書かれてあります。
また、住宅ローンアドバイザー、ファイナンシャルプランナー、モーゲージプランナーといった専門家も住宅ローンを組むのであれば頭金は2割用意することを勧めています。
頭金が２割貯まるまで待つか低金利を利用して購入してしまうか
住宅ローンの専門家に今でも根強く支持されている「頭金は２割以上」という原則ですが、肝心の消費者からは反対意見も多いようです。
頭金２割以上に反対する意見としては、現在の金利が低水準であることと、頭金を2割貯めるのに時間がかかりすぎるからです。
仮に4,000万円の住宅であれば、頭金を2割貯めるためには頭金の額は800万円にもなり、諸費用と合わせると1,000万円を超えてしまいます。
頭金が２割貯まるまで待っていたら、夢のマイホームが本当に夢に終わってしまう可能性があります。
以前は、住宅金融公庫では物件価格の8割までしか貸し出しをしていませんでした。
もし、住宅金融公庫からローンを借り入れるのであれば頭金は2割以上が必要です。
また、頭金が多ければローンが借りやすくなりますし、ローン残高が不動産の時価を上回るという担保割れ対策にもなります。
現在であれば、フラット35が頭金を1割以上入れるかどうかで適用される金利が違います。
借り入れる金額によっては結構な差となることもあり、フラット35を利用する場合は、積極的に1割以上は用意した方がいいといえます。
そうでない場合は頭金を2割用意するために時間をかけるより低金利を享受した方がいいケースもあります。
金利が高ければ高いほど頭金を入れるメリットは大きいのですが、今のような低金利になればなるほどメリットは少なくなります。
一番重要なのは、月々の返済が妥当で無理がないかどうかです。
どちらにしてもリスクや備えについて知っておくことが身を守るためには必要です。
住宅ローンの減り方と資産価値の減り方による違い
マネー雑誌やネットのマネーコラムを読んでいると、結構な頻度で出てくるのが「マイホームの購入では頭金を2割用意しましょう」という意見です。
この意見の根拠はどこからきているのかについては、昔の金融公庫では物件の8割までしか融資しなかったため、その名残で・・・・・・というものでした。
今はフラット35がそれにあたるものですが、フラット35は頭金を1割用意するかしないかで金利が変わるため、今なら1割です。
もう一つは、購入した住宅の価値が借金よりも低い場合に備えるというものです。
一般的に新築マンションは購入した時点で価値が8割になるといわれています。また、購入してから10年も経つとマンションの価値は結構下がります。会計の知識がある人は定率法をイメージしてもらうと分かりやすいと思います。定額法ではなくて定率法です。
少し話がそれました。
さて、購入した時点で新築マンションが8割の価値になるのに対して、借金にはそんなサービスはありません。
ありませんから借金の方が上回ることになります。このような場合に備えるために頭金2割を入れるのが原則といわれているようです。
東京カンテイのデータによる中古マンションの坪単価の推移では、新築マンション（東京）は平均して１０年で８割以下、２０年で６割以下にまで価値が減少しています。
ローンの残高は、金利２％で３５年の返済計画を組んだ場合は、１０年後に８割、２０年後に６割近く残っています。
資産価値を維持しやすいといわれる東京でこんな感じですから、地方のマンションの場合は、ローンの見直しをしないと担保割れのリスクは高いと思われます。
マンションは、１０年～２０年を超えたあたりから価格相場の減少が緩やかになるので、マンションを購入するのであれば、中古マンションがいいかもしれません。
頭金を貯めてたらいつまで経っても家が買えない
家賃を支払いながら頭金を貯めるとなると結構大変です。
もし仮に5,000万円のマンションを購入しようと思えば、1,000万円準備しなければなりません。
また、購入には物件以外にも諸費用がいろいろとかかります。
諸費用は金融機関によっても異なりますが、5%~10%かかるといわれています。
もし仮に7%とすれば、諸費用は350万円にもなります。
頭金と合わせると1,350万円です。
5年で貯めようと思えば毎月22万5千円、10年で貯めるなら毎月11万2500円を家賃とは別に貯めなければいけなくなります。
頭金を2割貯めるのを待つのであれば、破産しないような住宅ローンを組んで、定期的に見直しをする方が今のような低金利時代には合っているのではないでしょうか。
だからといって全くの自己資金ゼロだと厳しいと思います。
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