人口減少問題、少子高齢社会問題、といった問題はこれからも日本経済に与える影響は大きいと思われます。
人口減少問題や少子高齢社会問題は、不動産業界のも大きな影響を与えています。
増え続ける空き家の問題
特に地方では管理が不十分で廃墟みたいな家が増えているみたいです。
空き家問題は、思っている以上に深刻化しています。
空き家に火事が発生しても人がいなければ発見が遅れるなんてことは容易に想像がつきます。
また、北海道や東北といった北国では、冬に水道管が凍り、至る所で水道管が破裂しているといった問題が起きているようです。
また、空き家を利用した詐欺事件や闇取引もあるそうで、空き家問題が年々深刻化しているのが窺えます。
不動産価格が高騰し続けるエリアがある一方で、地方の多くは値段が横ばい、または下降していくでしょう。
不動産の特性として同じものが二つとしてないので、需要のある土地は今後も上昇していくと思われます。
反対に地方は有効な対策をうてなければ、資産価値はは減少していくかもしれません。
地方では、不動産の価値がほとんどなく、空き家をただで譲りたいという人も少なくないようです。
空き家を保有しているだけでは、固定資産税や修繕費用がかかります。
もし、老朽化によって建物が崩壊すれば、固定資産税は高くなり、また、崩壊によって他人に被害が発生したら、損害賠償を請求されるかもしれません。
資産価値のある不動産を所有していのであれば、将来のいくらで売れるかや、将来のいくらで貸せるかといった自分なりの考えも必要です。
空き家数及び空き家率の推移
総務省の統計データ「平成25年住宅・土地統計調査」によると、空き家率は年々上昇傾向にあります。
平成25年に13.5%となってますが、少子高齢化によって今後はもっと空家率は上昇していきます。
例え少子高齢化対策を実施したとしても、効果が出るのに時間がかかることから、空き家率は上昇していくことは避けられません。
空き家率の上昇は、何も地方の問題だけでなく、首都圏でも空室率は上昇しています。
横浜市の状況
平成 25 年 10 月１日現在における横浜市の総住宅数は 176 万５千戸、総世帯数は 161 万８千世帯となっています。 平成５年以前には総世帯数が総住宅数を上回っていましたが、平成 10 年に逆転し、 その後も総住宅数は総世帯数を上回っています。その結果、平成 25 年には総住宅数 が総世帯数を 14 万７千上回って、１世帯当たりの住宅数は 1.09 戸となっています。 全国平均（1.16 戸）に比べると、１世帯当たりの住宅数は小さい数値にとどまっ ているものの、今後、住宅余りの傾向が強まる可能性がありそうです。
空き家問題の対策
2015年には、「空き家対策の推進に関する特別措置法」の施行で特定空家等の指定を受けた空き家が行政代執行されました。
同じ土地でも土地の上に建物が建っているかどうかで、固定資産税が全然違います。
もしも、空き家が特定空家等に認定されると、土地の評価が同じでも固定資産税が6倍になり、罰金、指導といった強制力の執行の可能性がでてきます。
不動産でキャッシュフローを得るためには、不動産を売却するか賃貸に貸し出して運用するかの2つの方法があります。
空き家対策で一番シンプルで簡単なのが空き家を売却して処分することです。
不動産は、所有しているだけでは固定資産税や建物の維持費がかかります。
ただ、保有しているだけでは、固定資産税や建物の修繕費が出ていく一方なので、不動産より負の動産になります。
一番シンプルな空き家対策は、不動産を売却して処分することですが、他人に貸し出して賃貸として運用するといった方法もあります。
ただし、賃貸として貸し出した場合は、貸主には修繕義務といったことも発生します。
また、建物が古くなったときは、多くの修繕費用が発生するリスクもあります。
賃貸として貸し出した場合は、貸家建付としての評価となりますが、賃貸の需要があるかが問題となります。
空き家も有効に活用していくといった視点が必要になります。
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