不動産を所有すると、様々な税金がかかります。
不動産の購入は、長い目で見たら賃貸より有利かもしれませんが、どのようなものが必要か事前に準備しておかないと、急に請求されて慌てることになります。
賃貸生活ではかからないことも、保有したことでかかる税金はたくさんあります。
不動産取得税
不動産取得税は、不動産の所有権を取得した場合に、不動産の住所を管轄する都道府県が課税する税金です。
課税の対象となる時期は、現実の所有権取得の時期であるため、登記の有無にかかわらず取得したときにかかります。
税金計算のもととなるものを課税標準といいますが、不動産取得税の課税標準は固定資産課税台帳に登録されている価格です。
課税標準に税率をかけて税額が計算されますので、不動産取得税は「課税標準×税率＝税額」の計算式で求めます。
神奈川県の場合
神奈川県の場合は、課税標準に以下の税率をかけて計算するのが原則ですが、
いろいろと特例があるので注意が必要です。
| 取得の時期 | 住宅 | 住宅以外 の家屋 |
土地 |
|---|---|---|---|
| 平成30年3月31日まで | 3％ | 4％ | 3％ |
- 宅地評価土地(宅地および宅地の価格を基に評価される土地)を平成30年3月31日までの間に取得した場合は、土地の価格の２分の１に相当する額を「土地の価格」とする負担調整措置が講じられています。
- 別荘は不動産取得税にいう「住宅」にあたりません(ただし、週末に居住するため郊外等に取得するもの、遠距離通勤者が平日に居住するために職場の近くに取得するもの等で、毎月1日以上居住するものは「住宅」にあたります。)。
以下は、神奈川県の県税に関するホームページから引用したものです。
課税の特例(主なもの)
特例措置の内容は、次の各項目をご覧ください。
- 住宅および住宅用の敷地の軽減措置
ア 新築の場合の軽減措置
イ 中古の場合の軽減措置
（ア）耐震基準適合既存住宅およびその敷地
（イ）耐震基準不適合既存住宅
マイホームを取得した方が特例措置を受けられるかどうかについて、不動産取得税軽減措置適用判定コーナーで判定することができます。 - 公共事業のために不動産を収用された場合の軽減措置
- 譲渡担保により不動産を取得した場合の軽減措置
- （宅地建物取引業者の方へ）買取再販で扱われる住宅を取得した場合の軽減措置
ご覧のとおり多くの軽減税率があるので実際はゼロとなることもあります。
登録免許税
不動産の登録免許税は、登記を受けるものに対して国が課税する税金です。
登録免許税は、不動産の価額や抵当権の金額といったものから計算されます。
不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録されている価格になります。
以下、国税庁からの引用になります。
(1)土地の所有権の移転登記
| 内容 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率（措法72） |
|---|---|---|---|
| 売買 | 不動産の価額 | 1,000分の20 | 平成29年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15 |
| 相続、法人の合併又は共有物の分割 | 不動産の価額 | 1,000分の4 | － |
| その他 (贈与・交換・収用・競売等) |
不動産の価額 | 1,000分の20 | － |
(2)建物の登記
| 内容 | 課税標準 | 税率 | 軽減税率(措法72の2～措法75) |
|---|---|---|---|
| 所有権の保存 | 不動産の価額 | 1,000分の4 | 個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については「(3)住宅用家屋の軽減税率」を参照してください。 |
| 売買又は競売による所有権の移転 | 不動産の価額 | 1,000分の20 | 同上 |
| 相続又は法人の合併による所有権の移転 | 不動産の価額 | 1,000分の4 | － |
| その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) | 不動産の価額 | 1,000分の20 | － |
(注) 課税標準となる「不動産の価額」は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格がある場合は、その価格です。市町村役場で証明書を発行しています。
固定資産課税台帳の価格がない場合は、登記官が認定した価額です。不動産を管轄する登記所にお問い合わせください。
(3)住宅用家屋の軽減税率
| 項目 | 内容 | 軽減税率 | 備考 |
|---|---|---|---|
| 個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記 | 1,000分の1.5 | 登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。 | |
| 個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋の取得（売買及び競落に限ります。）をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記 | 1,000分の3 | 同上 | |
|
個人が、平成28年3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するもの（以下「特定認定長期優良住宅」といいます。）を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 （一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、1,000分の2となります。） |
1,000分の1 | 同上 | |
| 個人が、平成28年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの（以下「認定低炭素住宅」といいます。）を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 | 1,000分の1 | 同上 | |
| 個人が、平成28年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記 | 1,000分の1 | 同上 | |
| 個人が、平成29年3月31日までの間に住宅用家屋の新築（増築を含む。）又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記 | 1,000分の1 | 同上 |
(注) 上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50
税金は、特例が多いので原則とは異なる扱いが多いことに注意が必要です。
印紙税
印紙税は、課税文書に印紙を貼り、課税文書と印紙にかかるように印章、署名を行い、印紙を消すことによって国に納付したことになる税金です。
不動産の譲渡に係る印紙税については、軽減措置がとられておりますので、平成26年４月１日から平成30年３月31日までと原則とでは異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
なお、不動産に関する主な課税文書としては、以下のものがあります。
・不動産の売買契約書
・消費貸借に関する契約書
・請負に関する契約書
・地上権、土地の賃借権の設定、譲渡に関する契約書
・売上代金に係る金銭または有価証券の受取書
※建物の賃貸借契約書、委任状は課税文書にあたらない
固定資産税
固定資産税は、1月1日に不動産を所有しているものに対して不動産が所在している管轄の市町村が課税します。
固定資産税は、毎年1月1日時点での所有者に課税されるので、6月に不動産を取得した人は納税義務者にはなりません。
また、固定資産税の納税義務者は、固定資産課税台帳に登録されている人が納税義務者になります。
そのため、不動産取引では、精算金として売り主と買い主で期間に応じて精算することが一般的に行われております。
横浜市の固定資産税は以下のとおりとなってます(2016年12月26日)
| 納税義務者 | 原則：毎年１月１日（賦課期日）現在の所有者で具体的には次のとおりです。 ◆土地・家屋：不動産登記簿又は固定資産補充課税台帳に所有者として登記又は登録されている人 ◆償却資産：償却資産課税台帳に所有者として登録されている人 |
|---|---|
| 税率 | 1．4％ |
| 課税対象 | 土地、家屋 償却資産（会社や個人が事業のために用いている構築物・機械・工具・器具・備品等の固定資産） 〈主な償却資産の例〉駐車場の舗装路面、駐車装置（ターンテーブル、機械部分）、屋外給排水設備、緑化施設、受変電設備、外灯、フォークリフト等の大型特殊自動車、応接セット、ロッカー、金庫、パソコン、看板、ネオンサイン、レジスター、エアコン、冷蔵庫、厨房設備等 ☆償却資産をお持ちの方は毎年１月31日までに申告が必要です。 |
| 課税標準 | 固定資産税を計算するための基礎となる「価格」です。 ●固定資産の価格の決め方 ●平成28年度固定資産税（土地）の税額計算の仕組み ●土地についての特例 （１）住宅用地の課税標準の特例 （２）市街化区域農地の課税標準の特例 |
| 税額の計算方法 | 税額＝課税標準額×税率（1.4％） |
| 新築された住宅の減額 | 新築住宅については、新築された住宅の種類により新築の翌年度から一定期間、税額が減額されます。 ●家屋についての減額制度 |
| 免税点 | 同一区内で同一の人が所有する固定資産に係る固定資産税の課税標準額の合計が、次に掲げる額未満の場合には、固定資産税がかかりません。 土地：30万円、家屋：20万円、償却資産：150万円 |
| 納期 | 第１期 ４月 第２期 ７月 第３期 12月 第４期 翌年２月 |
都市計画税
都市計画税は、市街化区域内の土地や家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。
都市計画税は、都市計画や土地区画整理事業の費用の目的のために賦課されるので、原則は市街化区域にある土地や建物の所有者が納税義務者になります。
所有者は、1月1日に固定資産課税台帳に登録されている人で、価格も固定資産課税台帳の評価額をつかいます。
計算方法は、「税額＝課税標準額×税率（0.3％）」となります。
固定資産税と一緒に納付しますので、固定資産と似た特例の措置があります。