不動産投資で失敗する人の共通点
不動産投資で失敗する理由といっても、失敗にはいくつかのパターンがあります。
よくある例を挙げますと、建物のことがよく分かっていなかったり、不動産を買えばうまくいくと思っている人がいたり、業者の言うことを鵜呑みにしてしまったり、事業計画が甘すぎたり、ローンの知識がない等、実に様々です。
あまり畏まって始める一歩が踏み出せないのも問題ですが、勉強すれば失敗を防げるケースも多かったりします。
建物のことがよく分かっていない
不動産投資をする場合、マンション、アパート、駐車場、一戸建て、ビル、といったものが対象になります。建物の形態や構造は、不動産の収支にも影響します。
一口にマンションと言っても、構造は鉄骨鉄筋コンクリートもあれば、軽量鉄骨、普通の鉄骨もあり、耐久年数に影響するだけでなく、これらは費用の償却にも影響します。
不動産の建物に相当する部分は、費用の償却を通して回収しますから、状況によって向いている資産がそれぞれ違うことがあるということです。
不動産は立地が大事
今の不動産市場価格は、昔のバブル景気と違って買えば値上がりする時代ではなく、全体平均では値下がりしています。
不動産投資は、不動産を買って運用してからが始まりです。
都心でも人気のエリアは値上がりしていますが、地方では値下がり傾向ですので、不動産投資では場所の選別は、投資が成功をするためにはカギを握るポイントです。
不動産が資産となるためには、需要のある場所でなければなりません。
横浜は知名度も人気も抜群ですが、場所が悪いと50%を超える空室率のアパートも珍しくなっています。
業者の言うことを鵜呑みにしない
マンション業者は、マンションを売ることが第一ですので、ときには調子のいいことを言って購入を勧めてきます。
しかし、そのマンションを購入した後の責任は自己責任です。
責任は購入した人が取るのです。
業者の言うことを鵜呑みにし過ぎず、購入するのかの判断は自分の責任で決めることが大切です。
あとから業者にかけあったところで、相手にしてはくれません。
事業計画が甘すぎる
不動産投資を始めると計画通りにいかないことは多いです。
特に空室は大家さんの悩みのタネですが、空室を事業計画で想定しておくことも必要でしょう。
空室率は、場所によって変えますが、95%から80%で設定して計画を立てるのと、100%とで計画するのとでは全く異なる数値になることは一目瞭然です。
また、不動産は一にも二にも立地が重要ですので、需要があるかどうかも確認しておく必要があります。
場所の確認もしないで購入する人がいますが、現地確認は最低でもしておくべきでしょう。
また、中には収支すら把握していない人もいます。
不動産投資は事業の運営と同じですので、会社のように収支次第で不動産を売却することもときには必要です。
ローンの知識がない
不動産投資は、ローンの利用ありきですので、最低限のローンの知識はあった方がいいですね。
変動金利であれば、金利の変化で返済額がどのように変わるかを知っておくといいと思います。
少ない自己資金でも大きな金額を扱えるのが不動産投資のメリットです。
いわゆるレバレッジをかけることができますが、失敗するとマイナスにレバレッジがかかります。
不動産投資と他人資本
他人資本は、自分で用意したお金以外のことをいい、不動産の資金調達の場合は銀行からの借り入れが一般的です。
不動産投資の特徴として挙げられるのが、ほとんどの場合に自己資金以外の資本、いわゆる借り入れが前提であることです。
不動産投資は何千万、何億円といった多額の資金が必要ですから、当然といえば当然です。
反面、自己資金が500万円しかなかったとしてもその10倍のお金を借りて投資を始めることができる点が魅力です。
不動産投資では自己資本の何倍もの資本を借りるわけですが、これが「レバレッジ」といわれるものです。
レバレッジはてこのことをいいますが、てこを効かせて何倍もの運用ができるということです。
不動産投資が他の投資よりも効率的なのは、てこが効くことが大きいといえます。