不動産の取引では、契約の前に不動産業者は事前調査を行います。
事前調査といっても実際には重要事項説明で説明することくらいがほとんどです。
一つの不動産の調査をとことんやろうと思ったら、限りなくゼロに近いことについても調べなければならないでしょうし、調べていると困難を伴うこともあるからです。
なので、どこまでは最低でも調べなければいけないかという線引きのようなものがあります。
それが一般的には重要事項説明で説明することといわれています。
不動産の取引では、契約前に重要な事項について説明することが義務付けられていますから、法律で義務付けられていることは最低でも調査する必要があります。
十分に調査することをデューデリジェンス
アメリカでは不動産の物件調査をメインにしている事業があるのですが、日本ではほとんどありません。
投資するにあたって事前に調査することを「デューデリジェンス」といいます。
アメリカは、日本と違って自己責任が求められる社会なので、デューデリジェンス会社が求められているようです。
反対に日本では、消費者が強く保護されているので、わざわざ第三者に相談するまでもないようで、あまり普及していません。
実際には、不動産取引のトラブルは多く、失敗するケースも見かけるので、デューデリジェンスの会社は必要だと思います。
不動産トラブルで最も多いのが物件の調査に関することです。
不動産は高額なので、裁判にまで発展することが多く、判例を取り上げて、どうして契約するのかを聞き出すことが重要です。
「その不動産じゃなければだめなのか」といったことが裁判の判決を分けることも多かったりします。
説明不足がトラブルになることが多いことから、売り主に対する質問も詳細に具体的に聞く必要があります。
不動産会社の営業の中には、物件状況報告書を売主に聞きながら自分で記録する人もいますが、本人の自覚を促すためにも売主さん自ら書いてもらった方がいいでしょう。
買主がどんな目的で不動産を購入するかを事前に知っておけば、物件調査で何を調べればいいかも明確になります。
エスクロー調査
今日は雨なので、「不動産物件調査入門」という本を読んでいます。
この本では、物件調査にたいして従来の不動産業で行う物件調査以上のことを調べることをすすめて紹介しています。
おそらくほとんどの不動産業者ではここまで細かく調査していないのではないでしょうか。
この本では丁寧に効率の良い物件調査の順番まで書いてあってなかなかやさしいです。
このシリーズには、基礎編と実践編があるのですが、基礎編だけでも十分ためになります。
物件調査では、かなり詳細に調べることがリスク回避につながるとありますが、その通りです。
不動産の新人だとどこまで物件調査をしなければならないか分からないのが普通です。
この本を実践すれば重要事項説明で求められるもの以上が分かります。
「不動産物件調査入門」の本を書かれた津村先生の講義を受講したことがありますが、事前の物件調査を第三者に精査してもらうのをエスクロー調査と呼ぶそうです。
最近は、エスクロー調査を請け負う業者も出てきています。
今後は、インスペクションのあっせんも開始されるので、不動産取引が少しは透明化するのではないでしょうか。
インスペクションというのは、建築士などの建物の専門家が目視によって中古住宅に不具合がないか見るという制度をいいます。
不動産の仲介会社は、売主・買主から依頼があった時にインスペクションを紹介・あっせんし、重要事項説明でも行います。
インスペクションによって中古住宅の取引の活発化が図れると期待されています。
今までの中古住宅市場では、買主が中古住宅に対してリフォームがどれくらい必要か分かりませんでしたが、この制度によってある程度補修の程度が分かるようになります。
欧米のように中古住宅市場が活性するかもしれません。