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最近の不動産市場
企業が地方でリストラによって不要の土地を売却していく中、不動産市場は都心で高騰しています。
バブル時代は、企業は都市部に進出し、土地が高騰したため、郊外に住宅地が形成されました。バブルが崩壊して企業がリストラを進めると、不要となった土地が売却され、都心の不動産価格は安定していきました。
少子高齢化で不動産は余るといわれていますが、それは地方の話です。地方であっても外国から日本にくる人向けに貸し出すことで生き残ることはできるかもしれませんね。
不動産は同じものが二つとないという特殊性から、利便性の高い都心はこれからも高い需要を維持し、資産価値も一定の水準を維持していくことと思われます。
しかし、地方では、不動産の動きは鈍く、涼しくなれば物件も動くと思ったのですが、賃貸も売買も動きが鈍いと感じます。
未入居物件と新築物件の違い
そういえば、未入居物件と新築物件の違いってご存知でしょうか?
新築物件というのは、建築してから1年以内の誰も人が住んだことがない物件です。
建築後、買い手がつかず1年が経過したものを未入居物件といいます。
不動産によっては買い手がつかない不人気物件という人もいますが、そうであるとも限りません。
時期によってはなかなか売れない時期と動く時期がありますし、相場よりも高いのに売り手が値段を下げないこともあるからです。
時間の経過とともに価格変更したりするのですが、まあ、こればかりは売り手次第といったところです。
今の時期は結構掘り出し物も多いと思います。反対に物件が動き出すと安く買える機会は少なくなります。
賃貸は、今の時期に限ってキャンペーンをしている物件もあります。
売りに出しているけれど、なかなか内見依頼がない場合は、売りに出している価格が高いということがほとんどです。
内見の際に部屋を掃除してきれいにしておくだけで申し込みにつながることもあります。
マンション新しい方が良い?
マンションの税金では、減価償却の計算では耐用年数が47年です。
だからといってマンションの寿命が法定耐用年数内というわけではありません。
欧米のマンションは100年以上持つことは珍しくなく、日本でも適切にマンションを修繕をしていれば100年もたせることは可能です。
実際、イギリスでは築後130年のマンションは普通らしいです。
日本でマンションが普及するようになったのは60年くらい前ですが、ヨーロッパ等は築100年近い建物は多いといわれています。
また、日本では古くなったマンションは嫌厭されがちですが、欧米だと古くなったからといって必ずしも価値が下がるわけではないようです。
欧米では建物は時を超えて引き継がれていくという考え方が定着しているからだそうです。
築後30年を経過したマンションが安く販売されているのは、マンション自体の価値以上に日本の不動産市場の評価法に原因があるといわれています。
日本では資産を目的にマンションを購入する人がいますが、今の日本の評価では建物は必ず減価していきます。
売れないどころか費用がかかるマイナスの資産価値のマンションも多いので、資産を目的とするなら一戸建て以上に立地の選別が重要です。設備はリフォームで何とかなりますが、立地だけはどうにもなりません。
新築が人気といいますが、実際は新築よりも立地の方が不動産では重要です。
大きな歴史あるマンションは、一戸建てにはない街を代表する建物になることも珍しくないので、そういったマンションが過疎化すると街や駅が過疎化していたりします。
マンションは、築年数が古くても改修や修繕をしっかり行えば、十分長く住めます。中古市場が活性化していくにはマンションは街の一部といった認識を持てるかどうかも影響していくといった意見もあります。
どの専門家でも一致しているのは、新築マンションは築後10年以内の値下がりが激しいということです。
10年～20年経過した後はマンション価格が安定するので、中古にしてリフォームをしっかりしたほうが結果として成功したというケースは多いです。
特に地方にいくほど、なかなか不動産の時価がローン残高を上回らず、担保割れとなっているケースが多いようです。
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