住宅購入で失敗しないために重要なポイントとなるのがローンです。
ほとんどの人は、不動産に対してはしっかりと時間を割くのですが、住宅ローンについては業者のいいなりです。
不動産業者や銀行には、将来のキャッシュフローについて伝えるという業務はありませんので、住宅ローンが適正かどうかは自分で判断するかローンのコンサルタントに相談するしかありません。
住宅購入では後悔先に立たずという人はたくさんいる
「住宅を購入する前に相談していればよかった・・・・・・。」
以前、相談されたご夫婦からの実際に頂いた言葉です。
そのご夫婦は、住宅ローンの借り入れをしたのはいいけれど、最近何かと下流老人や老後破綻といった老後不安に関する話が話題になっているのをよく耳にするようになりました。
下流老人や老後破綻の話を聞いて急に不安になった夫婦は、ファイナンシャルプランナーの視点で今回の住宅ローンについて意見を聞きたいということで来店されました。
住宅ローンを診断してみると完全に予算を超えており、老後破産のリスクはかなり高いと判断しました。
もう既に住宅ローンの契約も終わっており、今後はローンを第一に覚悟して返済していかなければなりません。
子供もまだ小さく、これから教育費がかかることが想定されますが、住宅ローンの返済を最優先しなければいけないため、子供の教育にはお金をかけられません。
そのご夫婦からは、「住宅を購入する前に相談していればよかった・・・・・・。」というお言葉を頂きましたが、いたしかたありません。
ここまで聞くと借金なんてするもんじゃないとか、マイホームなんて買うからだ、と思う人もいるかもしれません。
しかし、住宅ローンの金利は今までにないレベルの低金利です。
私も年金の国家資格を持った専門家をしていますが、人生100年時代で賃貸生活は田舎暮らしでないと継続は困難です。
住宅ローンの一番のポイントは、住宅ローンの金額が妥当かどうかです。
活用の仕方や利用金額が間違っていることがあっても借金やマイホームの購入自体が悪いわけではありません。
ライフプランから不動産探しまでお手伝いいたします。
その住宅ローンは適正ですか
これから住宅ローンを組んでマイホームを購入している人は、もう一度、いくら借りられるかではなく、いくらの金額なら返していけるか、を考えてみてください。
住宅ローンの多くは35年の返済期間なので、お客さんにとって過大な住宅ローンを組んだ場合は、重き荷を背負うて遠き道を行くがごとくなってしまいます。
住宅ローンが適正かどうかの判断
お客さんの住宅ローンが適正か否かは、ライフプランの観点から判断する必要があります。
ライフプランでは、お客さんの家族構成や価値観、収入等の基礎的なものの他、子供の進路計画や退職後の計画、老後の収支と資産、といったものをもとにして、キャッシュフロー(お金の流れ)に無理がないかどうかを見ます。
キャッシュフローが大幅にマイナスであれば、どのように対処するか、予算を見直すかといった解決法を考えます。
キャッシュフローを見ることが何より重要なのはリスクを知ることができるからです。
ローンの完済をし終わったとき何歳か
今の金融機関は、住宅ローンを返し終わる年齢について80歳までと設定しているところが多いです。
ということは、45歳くらいでも35年の住宅ローンを組めるということになります。
現状の年金制度では、65歳から年金が支給されます。
60歳代前半の厚生年金支給年齢引き上げに伴って60歳で定年退職し、65歳まで再雇用や再就職で働く人も多いと思います。
再就職や再雇用の場合は、現役時代よりも収入が低くなるのが一般的です。
高年齢雇用継続給付が給付されることもありますが、基本的に現役時代の収入を上回りません。
ローンの返済が70歳を超えてもしないといけない人は、繰り上げ返済するのか、年金生活でうまくローンと付き合っていくのか、家を売却するのか、を考えることになると思います。
将来の不動産がいくらで売却できるかといった予測をもつ
所有と賃貸の違いは、不動産という資産を持ってるか不動産を借りているかです。
不動産が資産になるためにも将来に不動産が価値を持つかといった視点を持つことは重要です。
30年後の土地がいくらくらいで売れるかを判断するのは困難ですが、将来的に需要があるのかどうかを考えることはできます。
残りのローンを返済するためや、借金を軽減させるために不動産を売却することもあります。
不動産は所有しているだけでは維持費がかかります。
不動産が資産となるか、負の資産、負動産となるのかは将来のキャッシュフローを獲得できるかどうかにかかっています。
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