住宅ローンの毎月の返済額は、金利と返済期間と返済方法で決まります。
では、ローンの金利にはどんな種類のものがあるでしょうか
ローンの金利にはどんな種類があるのか
ローンの金利には大きく分けると３つあるといわれます。
ローンの金利には、変動金利型、固定金利型、固定期間選択型の三種類が代表的なものになります。
半年ごとに金利が見直される変動金利
変動金利は、同時期であれば、3つの中で最も低い金利になります。
そのかわり、市場金利の動きによって半年ごとに金利が見直されます。
変動金利のリスクは、将来的に金利が上がる可能性がある点です。
ただし、金利が上がっても返済額は前回の1.25倍までとすることが一般的とされていて、返済額の見直しも5年に1度しか行われないのがほとんどです。
ただし、注意しなければいけないのが返済額が5年に1度の見直しであっても、金利が上がれば利息はその間も増えるという点です。
つまり返済している金額は変わりませんが、返済している金額の内訳が変わることになります。
例えば、毎月の返済額１０万円のうちの利息が４万円で元金返済が６万円だったものが、利息の上昇で利息が６万円になって元金返済が４万円になっているため、利息が上昇すれば借金がなかなか減りにくくなります。
毎月の返済額１０万円（利息４万円+元金６万円）→借金が６万円減る
これが
毎月の返済額１０万円（利息６万円+元金４万円）→借金が４万円しか減らない
いわゆる未払い利息は、利息が急上昇して利息だけで返済額を上回った場合をいいます。
毎月の返済額１０万円 < 利息 利息だけで１０万円を超えてる場合に起こります。
変動金利は、借入時の金利が最も安いのですが、3種類の中で最もリスクが高いといえます。
資金計画を立てやすいのが固定金利
ローンは長期にわたりますが、その長期にわたる返済期間の間、金利が変わらず一定なのが固定金利型のローンです。
そのため、固定金利型ローンは、ライフプランを立てやすく、資金計画も立てやすいというメリットがあります。
そのかわり、同時期の金利を比較すると３つの中で最も高くなるのがデメリットです。
固定金利型には、将来の金利が上がっても金利が変わらないという特徴があるので、将来金利が上がる可能性が高い場合に利用したいですね。
金利上昇局面で固定金利を選択すると金利が上昇リスクに備えることが出来ます。
一定期間経過後に金利の種類を選べる固定期間選択
固定期間選択型のローンは、一定期間に限って金利が固定されるローンです。
変動金利と同じで一定期間経過後に金利や返済額が変わるのですが、一定期間は3年、5年、10年、というように変動金利より長めに設定されています。
固定期間終了後は、再度金利の種類を選択します。
選択した場合は、再度選択した時点での金利が適用されます。
固定期間選択型は、見直し期間が長い変動金利という見方もできます。
最も選ばれている固定期間選択型は、10年のものです。
ローンの返済期間による月々の返済金額の違い
住宅ローンの返済額を決めるのは、返済期間と金利と返済方法です。
今回は、返済期間の違いが住宅ローンの毎月返済金額にどう影響するかを紹介したいと思います。
住宅ローンの返済期間は、最長で３５年です。
３５年以内であれば１０年でも２０年でも３０年でも構いません。
前提条件
比較するためには、前提となる条件を決めなければなりません。
金利は1.7％と仮定し、借入金額は横浜の住宅価格を想定して4,000万円です。
4,000万円を1.7％で借り入れたときの返済期間による違いを考えます。
4000万円を1.7％で借り入れたときの月々返済額の例
4,000万円を1.7％でそれぞれ10年、20年、30年、35年で借りた場合の
月々の返済額を考えてみます。
それぞれの期間ごとに返済額を計算してみると、
10年では362,705円
20年では196,719円
30年では141,919円
35年では126,430円
となります。
何度も言いますが、借り入れた金額は4,000万円で、違うのは返済期間だけです。
このように返済期間が長くなればなるほど毎月の返済額が少なるなります。
返済期間が短いと短期間で返済しなければいけないので、短期間だとかなりの負担になることが分かります。
4,000万円を1.7％で借り入れたときの総返済額と利息費用
続いて「利息費用」と「利息と借金を合わせた総返済額」を調べてみます。
利息費用をそれぞれの返済期間ごとにどのくらいの負担になるかをみると、
10年では3,524,546円
20年では7,212,648円
30年では11,090,986円
35年では13,100,685円
となります。
35年だとかなりの利息を負担することになることが分かります。
0.625％であれば、35年の返済期間でも4,922,070です。金利が家計に与える影響の大きさが分かりますね。
4000万円を1.7％で借り入れると、利息と元金の合計した総返済額は、
10年の返済期間では43,524,600円
20年の返済期間だと47,212,560円
30年の返済期間では51,090,840円
35年の返済期間では53,100,600円
になりました。
終わり
概算ですので細かい部分による違いはありますが、大体以上のようになります。
計算の結果、長い期間になるほど低金利でも利息が大きな負担となるのが分かりました。
海外では変動金利でも3％～5％が水準のようです。
日本だけが突出して低いようです。
もしも、日本が海外と同水準の金利になれば借入金額と同程度の利息を支払うことになります。今のような借り手に有利な状況では、頭金を用意するのを待つよりも借り入れをした方が有利の場合があります。
雑誌や新聞だと固定金利を推奨している専門家が多いです。
個人的には、日本はデフレと少子高齢化が重荷となって今後も金利の上昇は限定的だと思っています。
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