住宅ローンの金利のタイプには、変動金利と固定金利と固定期間選択型の3種類があります。
金利のタイプは３つありますが、多くの資金計画では１つのタイプしか考慮されてません。
住宅ローンの金利の指標
現在の固定金利型の住宅ローン金利は、マイナス金利の影響で過去最低水準の1.1%水準です。
変動金利に至っては1%を大きく下回っており、過去１５年で一番低い金利です。
住宅ローンの金利水準は、同時期でも変動金利と固定金利とではかなり差があります。
変動金利は政策金利に連動し、固定金利は10年物国債利回りに連動しています。
日本銀行が政策金利をコントロールすることで短期プライムレートは連動しますが、短期プライムレートを元に住宅ローンの変動金利が決定されるようになっていますので、変動金利は政策金利の影響を受けます。
そして、10年物国債の利回りは、長期金利の指標となりますが、これは将来の予想と関係します。
金利の動向を予測することは困難といわれていますが、金利は住宅ローンと大きく関係しています。
住宅ローンが将来上がるか下がるかまでは分かりませんが、借り入れ後に見直しをして支払う利息を削減することはできます。ローンは定期的に見直しをすることで支出を抑えることが期待できます。
これから金利が上昇すると想定される場合は、固定金利で長期の住宅ローンを組めば、今後金利が上昇しても返済額が変わらないので有利となります。
反対に金利が下降すると想定される場合は、固定金利で長期の住宅ローンを組んでしまうと、この後、金利が下降したのに返済額が高いままになるので不利となります。
変動金利のリスク
「変動金利型」、「全期間固定金利型」、「固定期間選択型」を比較した場合、同じ時期であれば、もっとも金利が低くなるのが「変動金利型」です。反対にもっとも金利が高くなるのが「全期間固定金利型」です。
変動金利型のリスクは、金利の変動と連動して利息が安定しないことです。
しかし、変動金利を選択しても金利が上がらなかったり、むしろ下がるようなら住宅ローンの総返済額を抑えられます。
変動金利型の住宅ローンを選択する場合には、変動金利特有のリスクを知っておくことが大事です。
以下、変動金利のリスクについて、まず、変動金利の住宅ローンは、半年ごとに金利の見直しがあります。しかし、金利が上昇しても5年は毎月の返済額が変わりません。
また、5年後に返済額が上昇する場合も1.25倍までと決められています。
金利が上昇した場合でも返済額は1.25倍が上限となるのですが、その間も金利は1.25倍以上になります。
金利の上昇が返済額に追い付かない結果、住宅ローンを支払っても返済が思うように進まず、それどころか借金が増えてしまう場合もあります。それが未払い利息といわれるものです。
変動金利型の住宅ローンを選択する場合は、リスクをよく理解しておくことが大切です。
金利が上昇した場合でも耐えられるように資金を確保しておいたり、担保割れを考慮して頭金を多くする、返済が老後も可能なものにする、といった対応が大事です。
固定期間選択型のリスク
住宅ローンの金利タイプには、「変動金利型」、「固定金利型」、「固定期間選択型」があります。
変動金利型は、半年ごとに金利が見直されるタイプの住宅ローンです。
固定金利型は、借り入れから完済までの住宅ローン金利が固定されるため、最後まで返済額も固定される住宅ローンです。
そして、固定期間選択型は、借入時からの一定期間だけ金利を固定するタイプの住宅ローンです。
固定期間には、2年、3年、5年、7年、10年、15年、といろいろあります。
そして、固定される期間が長くなるにつれて金利が高くなるといった特徴があります。
固定期間を選択した場合は、途中に金利タイプを変更することはできません。
そして、固定期間が終了した場合は、再度、固定期間を選択するか、固定期間選択型をやめて変動金利タイプにするかといった選択をします。
見直しの期間が長めの変動金利といった見方もできます。
しかし、変動金利のように見直しの場合であっても上昇する金額が1.25倍まで(1.25倍ルール)といったものはないので大きく上昇する可能性があります。
また、当初の固定金利期間の終了とともに優遇金利が無くなる、若しくは優遇幅が少なくなるといった種類のローンもあるので注意が必要です。
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