いくらチャートの本を読んでも、いくら財務諸表とにらめっこしても、自分の予測がなかなか当たらないのが投資です。
ROEとか理論株価とかを計算したのに、株式市場が期待した通りになるとは限りません。
株式に比べて不動産の方が価格は読みやすいですね。
順張り投資と逆張り投資
バブル崩壊後は、日本の不動産は値下がりしていると思っている人もおられるようですが、実際は値上がりしている土地も結構あります。
中には、バブル時代以上の価格となっているエリアもあります。
都内では、不動産価格の売却益を狙って値上がりしそうな物件を物色している人もいます。
一般の人の中には、何千万円もの利益を出している人もいるそうです。そこまでいったら素人とは呼べませんね。
これから値上がりすると期待して、その流れに乗って「値上がり続けている不動産を狙う」という投資戦略が「順張り戦略」です。
不動産市場にも相場の上がり下がりがありますが、上昇トレンドであれば今後もまだ上がるだろうという考えのほうが自然です。
その上昇トレンドに乗るのが順張り戦略になります。
一方、「価格が下がったときに買って、高くなったら売る」という投資戦略が「逆張り戦略」になります。
不動産市場も株式市場と同様に経済や政治情勢に影響を受けますので、定期的に不動産市場でも値下がりがあります。
値下がりしたときに損失を抑えるために売却する人が多いのですが、値下がりしたときに敢えて買うのが逆張りです。
値下がりしたと思って購入したのに、さらに価格の下落が続けば損失が広がることになります。
相場の流れに乗るのが順張りで、相場の流れと逆を行くのが逆張りです。
順張り投資にも逆張り投資にも共通するのは、安く買って高く売ることで利益を得るということです。
それは不動産投資でも株式投資でも同じです。
バブル期の不動産は、売却益がメインでしたが、バブル崩壊後は継続的に発生する家賃収入を得ることがメインになりつつあります。
不動産投資では、自分なりの考えでいいので、いくらで売れるかという視点といくらで貸せるかという視点が大切になります。
商品に投資する際に気をつけたい3つの要素
NISAの創設や確定拠出年金の対象が拡大されるということで、投資の巧拙が老後の生活に影響を与える可能性があります。
投資への資産運用を考える際に重要な要素となるのが、「流動性」、「収益性」、「安全性」です。
流動性
流動性は、運用資産を直ぐに現金化できるかということを指します。
例えば、投資手段の一つに不動産に対する投資があります。
不動産を現金化する場合は、一般的に不動産会社へ依頼し、依頼を受けた不動産会社はそこから買い手のお客さんを探します。
お客さんが見つからなければ現金化は出来ません。
1か月以内で買い手が見つかればいいのですが、1年以上買い手がつかないこともあるのが不動産です。
安くすればそれだけ買い手が早く見つかるかもしれませんが、それにも限界があります。
業者への買取であれば、直ぐに現金化が可能ですが、市場を通して売却するより安い値段での取引となることを覚悟しなければなりません。
収益性
収益性は、投下した現金に対するリターンのことです。
不動産であれば、収益性の元となるのは、値上がり益と家賃収入です。株式であれば、株価が値上がりすることによる譲渡益と企業の利益から還元される配当益です。
収益性は、リスクと関係が深いといわれています。
一般的に収益性を高めようとすると、リスクが高くなります。債券や預貯金のようにリスクが低い場合は、リターンも低くなります。
つまり、リスクとリターンは比例の関係が成り立つといわれています。
安全性
安全性は、その名の通り安全かどうかです。
株式であれば会社の財務内容や収益力が重要になります。会社が倒産したら投資した金額が戻らないからです。
投資した企業が倒産すると投資したお金は原則として戻ってきませんのでリスクは高いといえます。
実物資産に投資する不動産の場合は、持っていれば不動産は利用が可能です。安全性からみれば株式よりも不動産の方が安全性は高いといえます。
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