金利が過去最低レベルになっていることから、マネー雑誌や経済新聞でローンの見直しに関する記事を見るようになりました。
ローンの見直しには、いくつか方法がありますが、よくあるのは「繰り上げ返済」と「ローンの借り換え」です。
ローンの借り換えとは
ここ数年で金融機関の対応は大きく変わり、住宅ローンの借り換えが利用しやすくなりました。
借り換えでは、今の住宅ローンを別の金融機関からお金を借りて返済します。
つまり、借り換えは住宅ローンの借入先を変えることです。
ローンの借り換え後は、新しく借りたローンを金融機関に返済していきます。
図を用いて説明してみます。
上の図でいうと、ニューヨーク銀行から借りている既存の住宅ローン3,000万円と同額をエジプト銀行から借りて返します。
以降は、エジプト銀行で借りた3,000万円の返済をしていくというものです。
借り換えをするメリットがあるかどうかが焦点になりますが、金利が安くなるとか、リスクヘッジのために固定金利にしたい場合にも利用されます。
よくいわれる借り換えの目安が、残りの住宅ローンが1,000万円以上で、金利差が1％以上、返済期間が10年以上あるかどうかです。
借り換え後のローンについては、そのときの条件によります。
適用される金利、ローンの返済方法、ローンのタイプなどが新しくなります。
固定金利から固定金利、変動金利から変動金利への変更でも、金利の優遇幅や見直し時の金利水準によって効果は変わります。
同じ金額を使って繰り上げ返済するよりも、ローンの借り換えの方が効果が大きい場合があります。
どちらがより効果が高いかは、比較してみることです。
ローンの繰り上げ返済とは
繰り上げ返済とは、毎月の住宅ローン返済額とは別に手元資金を使って残りの住宅ローンの一部を返す行為をいいます。
100万円を借りれば100万円を返せば済むわけではありません。
住宅ローンを借りている期間は、当然ですが利息が付きます。
そこで、毎月の住宅ローン返済額とは別にの手元資金を返済することで、その返済した部分については今後、利息部分を返済しなくて済みます。その方法が繰り上げ返済です。
二つの繰り上げ返済
繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の二種類があります。
期間短縮型の場合は、繰り上げ返済をすることで住宅ローンの返済期間が短縮されます。
返済額軽減型の場合は、毎月の返済額が軽減されますが、返済期間は繰り上げ返済前と変わりません。
繰り上げ返済の効果がこのように異なるので、状況によって使い分けることができます。
繰り上げ返済の効果の例を挙げてみます。
返済期間35年、金利2.21%、毎月の住宅ローンは10万2642円の場合について繰り上げ返済をするとどうなるかについてです。
ローンを借りてから5年経過したときに、１００万円について繰り上げ返済をした場合は、ローンの返済期間が18か月短縮され、それに応じた利息返済が総額で90万円近く少なくなります。
繰り上げ返済をすることで、返済した金額の利息を削減できます。
１００万円を繰り上げ返済した場合は１００万円について、３００万円繰り上げ返済をした場合は３００万円についての利息を節約できます。
繰り上げ返済とローンの借り換えのどちらが効果あるか比較してみないとわからない
繰り上げ返済と借り換えのどちらの効果が大きいかは、比較してみなければ分かりません。
繰り上げ返済も借り換えも自己資金が必要なので、自己資金を無駄にしないためにも比較検討は必要です。
一見すると大したことがない金利差に見えても、ローンの返済期間は長期になるので、結果的に大きな効果となることは多いです。
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