不動産探しで最も重要な情報を得ることができる資料が販売図面です。
販売図面からは、その不動産の特徴やエリアといった情報を得ることができます。
物件探しの基本となるのが販売図面
不動産を探すと、不動産会社から物件資料を紹介されます。
この物件資料には、物件の最低限の情報が書いてあります。
物件に書いてあることは、賃貸と売買、マンションと一戸建て、土地で異なるのですが、不動産探しの最初の判断材料となるのが物件資料であることは間違いないと思います。
ただ、物件資料も作った不動産会社によって若干の違いがあります。
若干の違いはありますが、重要な点は書いてあるはずです。
販売図面を手書きで書いてる不動産会社がたまにあって、最初からそういった資料を除外する人がいますが、意外といい物件が混じっていたりします。
最終的には、現地に行って確認することが必要です。
賃貸の物件資料に書いてあること
| 物件種目 | 賃貸アパートとか賃貸マンションといった物件の種類について大まかに書いてあります。 |
| 最寄り駅 | 物件から近い駅が書いてあります。2つの駅が利用できる場合は、人気のある方が書いてあることもあります。 |
| 間取り | ワンルール、１K、２LDKといった間取り |
| 賃料 | 部屋を借りるとかかる毎月の賃料 |
| 敷金・礼金 | 敷金は借手主何かあったときのためで、礼金は貸主へのお礼。礼金は返還されません。 |
| 所在地 | 物件がどこにあるか住所が書いてある。町名までのものがほとんどなのは、問い合わせのためと居住中だと迷惑がかかるため |
| 交通 | 最寄り駅よりから徒歩でどれくらいかかるか、バス便でどれくらいなのかが書いてある。徒歩については80mで1分、バス便は不動産会社で違う。 |
| 建物 | 建物名、物件の構造や何階建てなのか、面積が㎡単位で書いてある。面積は、多くが壁芯なので、建物がしっかりしてるほど狭く感じる |
| 築年月 | 建物ができた年と月が書いてある。 |
| 契約期間 | 賃貸の多くは2年で、2年ごとに更新する。1年未満だと期間の定めがない契約になる。定期借家だと独自の契約期間を定めている |
| 管理費・共益費 | 廊下の電灯、エレベーターといった物件の共有部分や、毎月かかる維持管理の費用。 賃貸だと家賃に含める場合もある。 |
| 現況・入居日 | 現況には、その部屋が居住中や空室といったことが。入居日は空室なら即日入居も可能。居住中だと「〇月末」といった入居可能日の目安が書いてある。 |
| 本体設備 | 都市ガスやプロパンガス、〇〇電力、公営水道といった建物全体の設備について書いてある。 |
| 各戸設備 | エアコンやガスコンロ設置可といった部屋独自の設備について書いてある。本体設備と違って部屋ごとの設備について書いてある。 |
| 保険等 | ほとんどの賃貸では、2年毎に保険の加入が必要。15,000円から20,000円が多い。 |
| 備考 | 備考には、上記以外のことが書かれる。備考に重要な事項が記載されていることも多いため要チェック。「告知事項あり」と書いてあることも |
| 間取り図 | 部屋の配置や広さが分かる図面 |
| 物件の写真 | 資料によっては写真がないのもあるが、建物や内装の写真があるとイメージしやすい |
| 手数料 | 手数料のほとんどは家賃1か月分。 半月という会社もあるが、実際は他のところで不明な費用がかかることが多い。 |
| 取引態様 | 取引態様は、その不動産会社の立場を表す。専任媒介だとその会社が管理会社であることが多く、お客さんに紹介するだけの会社だと媒介とか。 |
売買の物件資料に書いてあること
| 物件種目 | 新築戸建、中古戸建、中古マンション、売地、一棟ビル等の対象物件がどういうものか書いてある |
| 交通アクセス | 最寄り駅と最寄駅からどれくらいかかるかが書いてある。徒歩1分は80m換算。平坦でも坂でも1分80mで換算。 |
| 所在地 | 物件のある住所。売買だと地番表示されていることも多い。 |
| 間取り | ３LDK、４LDKといった間取り |
| 構造規模 | 木造、RC造といった構造と、2階建や地上7階建地下1階といった規模が書いてある。 |
| 土地面積 | 土地は㎡単位で記載される。登記簿上の契約だと公簿売買、実測での売買は実測売買となる。測量費用がかかるので公募売買が多いが、土地が高いエリアは実測売買が多くなる。 |
| 建物面積 | 建物の面積には、壁芯と内法があるが、多くは壁芯で測った面積。住宅ローンは登記簿上の数値なのでギリギリだと注意。 |
| 土地権利 | 土地の権利。所有権が多いが借地権もある。都内は借地権が結構ある。 |
| 地目 | 登記簿上で土地が何に使われているか。調整区域で田畑だと注意 |
| 都市計画 | 市街化区域・市街化調整区域など 市街地は市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種低層住居専用地域や商業地域など、用途地域でどんな建物が建てられるかある程度分かる |
| 建ぺい率 | 土地に対して建物を建てられる割合。1階部分のイメージ |
| 容積率 | 土地に対する延べ床面積の割合。前面道路の広さによる制限もある。 |
| 現況 | 建築中、更地、完成済みなど、現在の状況。図面が古いと全然違うことも |
| 築年月 | 建物ができた年月。未完成の場合は完成予定日。 |
| 駐車場 | 戸建の場合は無料。マンションの場合は早いもの順が多く、別途駐車場代がかかることが多い。 |
| 引渡日 | 自分のものになる日。決済後即、相談 |
| 設備 | 都市ガスかプロパンガスなのか、公営水道、公共下水、東京ガスとかが書いてある。 |
| 間取り図・配置図 | 図面で間取りが分かる図面、配置図は土地を上から見て建物がどのように配置されてるか分かる。 |
| 写真 | 写真があると建物の外観や内装がイメージしやすい |
| 建築確認番号 | 建築確認番号がないと未完成は広告をうてない。 |
| 案内図 | 現地までの分かりやすい地図 |
| 手数料 | 仲介手数料。上限は1000万円以上の物件だと3％+6万円に消費税。 |
| 取引態様 | 売主、専任媒介、専属専任、一般媒介などが書いてあって、業者の立場が分かる。 |
マンションの登記簿面積は内側
マンションの面積が販売図面と登記簿とで異なる場合があります。
マンションが建設途中の場合、間取りが変更することがありますので、将来の内面の面積がどうなるかはまだ不明です。
なので、新築マンションでは壁芯をもとにして計算することが認められています。
となると、マンションの面積は、内面で測れば壁芯よりも面積が小さくなります。
この小さい内面(内法)で測ったものが、登記簿上の面積になります。
このように基準が異なることから、実際と登記簿上で面積に差が出る結果となります。
住宅ローン控除等では登記簿上の面積と決められています。
住宅ローン控除は住宅に対して適用要件がありますので、住宅の面積が問題となります。
例えば、50㎡以上あることが条件であれば、販売図面で50㎡くらいしかない場合は、要件を満たさないことが考えられます。
また、住宅ローンの利用自体についても、30㎡以上でないとダメといった要件があるのが一般的です。
都心には50㎡くらいのマンションは意外とあります。
