不動産を考えるうえで建物と土地を分けて考える必要があります。
特に日本では、建物の寿命が欧米と比べて短く、どちらかというと長く使える消耗品といった扱いです。
日本では、既に人口減少時代に突入し、日本全体の空室率も高齢率も今後益々上昇していくと予想されます。
特に東京五輪の後の不動産の下落を心配する人が多いようです。
東京五輪後の不動産は益々立地が重要に
五輪開催決定以来、都心部などの一定エリアの不動産価格はバブル期以上に高騰しているようです。
中には、個人でも転売して何千万円も稼いだ人がいるそうですが、今は値上がりしていることから、不動産を購入するのは、五輪の後がいいという意見もあります。
不動産価格がここ数年で最も高騰しているのは事実です。
といっても高騰しているのはマンションばかりで、マンション価格は5年で30%も上昇しています。
マンションが値上がりした背景には、東京五輪に向けての特需だけでなく、資材価格の上昇と人手不足による人件費の増大があるようです。
資材価格は、海外からの輸入も影響します。
人手不足は、型枠大工や鉄筋工といった職人の不足です。これらの仕事は肉体的にもきつく若い人が職に就きたがりません。
資材価格の上昇や人手不足は、東京五輪が終わったからといって解消されるわけではありませんから、東京五輪後も不動産価格は上昇するといった意見も多いです。
都心のマンション取引の活性化は、ローン金利の低さも後押ししています。
今までにないほどの低金利を更新し続けたことから、業者の取引も活発化しています。
反対に東京以外ではいつ購入しても変わらないという意見もあります。
不動産価格の値上がりが起きているのは、ほとんどが都市部ですので、都市部以外の不動産は今後も変わらないという意見です。
他の皆が住みたいと思うようなエリアであれば、引き続き値上がりしていくのが不動産です。
不動産は同じ商品がないという特徴がありますから、需要のある土地は景気に関係なく購入希望者がいます。
反対に人気のないエリアは、人口減少と需要の低下によって値下がりしていくでしょう。
不動産投資はインフレに強い
不動産はインフレに強いのでインフレを懸念する人には向いている投資です。
誤解されている人も多いのですが、家賃というのは借り手にも貸し手にも交渉する権利がありますので、家賃価格が変わることはあります。
インフレが起きた場合は、家賃を上げればいいので不動産投資はインフレに強いというわけです。
日本人が好きな預金はインフレに弱いです。
インフレに強いのは、不動産や株式などです。
全ての資産を預金のみにしておくとインフレで資産は目減りしていきます。
全体の空室率は今後も上昇していく
現在の空家率は、15%程度といわれています。
しかし、賃貸市場に目を向けると、空室率は20%を超えています。
特に郊外で駅から徒歩15分以上かかる場所となると、空室がかなり目立ちます。
新築アパートでも部屋の半分が空室なんてケースも出てきました。
今後はより一層の空室率の上昇が懸念されています。
日本の高齢率は26%を超えており、世界一の高齢大国となりました。
さらに高齢率は今も上昇が続いており、将来的には2人に1人が高齢者となる時代がくるようです。
総務省が発表している労働力調査によると、前年と比べて労働人口は50万人減少しました。
50万人というと、宇都宮市とか姫路市、大分市、松山市、松戸市といった都市の人口規模ですから、結構大きな都市が経済的に失われるようなものです。
毎年、宇都宮市規模の労働人口が減少すると考えると、人口は経済規模にも影響するので日本の将来が心配ですね。
そうなると、賃貸やマンションでは、より立地が重要になっていき、郊外で駅から15分以上歩くような物件は空室が続くと予想できます。あとは値段を下げるだけでなく、他とは違った差別化ができるかどうかです。
もしかしたら、コンパクトシティ化が進むことで、今後は駅からの距離以外だけでなく、そのエリアの独自性というか魅力ある街づくりが不動産価格に影響してくるかもしれません。
経団連は、海外の若者を受け入れて採用していくようにいっていますが、今後は日本でも移民をどうするかが問題になりそうです。
現在でも日本には250万人の外国人がいて、そのうちの半数が日本で就労しているそうです。
人手不足の日本では、優秀な若者が必要なので、今後益々外国人は増えていくことでしょう。
不動産市場は、東京オリンピック後どうなるかですね。
マンション市場では、今後も資材価格の上昇や人件費の上昇の影響を受けるそうです。
中古不動産をもっと活用してったほうがいいと思います。
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