民法の大改正に関する勉強会で関内に行ってきました。
途中で伊勢佐木町の前を通ったので「かつや」でメンチカツ定食を食べました。
メンチカツ定食が好きで行きつけのお店があるのですが、そこの店はメンチカツ定食が1,500円なので、カツやのメンチカツ定食は安いです。
安いので友人を誘って行きましたが、友人の反応はいまいちでした。どういうことでしょう。
住宅ローンでは完済時年齢に注意が必要
毎年、国土交通省 住宅局では、住宅ローンの実態調査という資料を発表しています。
住宅ローンの実態調査の中には、金融機関が住宅ローンを貸し出すにあたって重視する項目というものがあります。
金融機関が住宅ローンの融資の際にどういったことを考慮しているのかが分かります。
金融機関が融資を行う際に考慮する項目が画像です。
この資料を見ると、ほとんどの金融機関が借り手の完済時の年齢を重視することが分かります。
完済時年齢については、金融機関によって差がありますが、多くの金融機関では80歳未満が多いようです。
つまり、ほとんどの金融機関では完済時の年齢が年金受給開始年齢を超えることになります。
そうなると、退職後の年収は現役時代よりもかなり少なくなりますから、「とてもではないがローンを返済しながらの年金生活はできない」という人も出てきます。
住宅ローンを返済している人の中には、ローンを返済し終わらないと自宅を売却できないと思っている人がいますが、売却することは可能です。
住宅ローン返済の負担が大きいために自宅を売り、売った資金で安い賃貸を探したり、安いマンションを購入する人もいます。
現役時代の年収は人によって差があります。
いくら法律で継続雇用が義務化されたとしても今までのような年収を保証することまで義務化されることはありません。
この認識が甘いといずれ住宅ローンの返済計画を見直さなければいけなくなります。
確かに一生同じ家に住み続けるのであれば、賃貸よりも購入したほうが資産を残せます。
しかし、その場合でも住宅ローンについての計画はしっかりと立てる必要があります。
住宅ローンの資金計画がおかしいとその後35年苦しむことになるか破産することになります。
住宅ローンの審査ではどのようなことが見られるか
さて、住宅ローンの審査ではどういったことが見られているのでしょうか。
住宅ローンの実態調査によると以下の項目はほとんどの金融機関が重視しています。
・返済時年齢
・担保評価
・借入時年齢
・借りる人の年収
・営業所があるか
・返済負担率
・融資率
・過去の債務をちゃんと返してるか
・勤続年数
・業種
・雇用形態
などは必ずみられます。
返済時年齢というのは、住宅ローンを組んだ場合に何歳の時に完済し終わるかということです。
多くの金融機関では、完済時年齢は80歳未満というケースが多いようです。
担保評価というのは、住宅ローンを利用して購入する物件が確かに価値があるかどうかを見ることです。
住宅ローンが返済できなかった場合は、物件を売却してローンを回収するので、担保評価を重視します。
借入時年齢は、借りるときの年齢です。
当然ですが、未成年では借りられないですし、あまり高齢であってもローンを利用できないことがあります。
金融機関は、誰に対しても住宅ローンを無制限で貸してくれるわけではありません。
借りる人の年収をもとに返済能力から返済していけるだろう金額を計算しています。
住宅ローン利用者の近くに金融機関の営業所がないと基本的にはローンを受け付けてくれないこともあります。
返済負担率とは、年間の住宅ローン返済額が年収の何割くらいに達しているかをみるものです。
例えば、年間の住宅ローン返済額が120万円で、年収が600万円であれば、120万÷600万円=20%となり、返済負担率は20%となります。
年収が300万円以上の人なら、返済負担率を35％までという金融機関が多いようです。
融資率というのは、不動産の価格に対していくらの借り入れで購入したかの割合です。
例えば、不動産の価格が4,000万円で、頭金を500万円であれば、不足する3,500万円が借り入れとなるので、3,500万円÷4,000万円＝0.875となり、この場合の融資率は87.5%となります。
融資率は、低いほうが審査に通りやいといった意見もあります。
住宅ローンの種類によっては、融資率で適用される金利が変わることもあります。
金融機関の審査では、過去の債務を調べられることがあります。
過去の債務を滞納して差し押さえを受けていたり、返済しなかった過去がある人は住宅ローンを利用できないこともあります。
勤続年数が身近いと金融機関の事前審査の前に断られることもあります。
勤続して1か月目や2か月目だとなかなか厳しいと思います。
中には、3か月程度の勤続期間でもローンが通ることもありますので、勤続年数が身近いからといってあきらめる必要はありません。
住宅ローンの審査では、通りやすい業種と通りにくい業種があります。
さすがに反社会的勢力の人は厳しいかもしれませんが、住宅ローンの種類によっては問題ないこともあるので諦める必要はありません。
雇用形態というのは、正規雇用や契約社員、自営業者、アルバイト、パートといったことです。
ただ、住宅ローンと一口にいっても、金融機関ごとに審査する項目は異なります。
しかし、今回取り上げた上位項目は、ほとんどの金融機関で重視されています。
中には特殊なローンの組み方をする方もおられますが、基本的な部分についてはほとんど共通しています。
住宅ローンの実態調査で分かること
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