「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」が12月20日に閣議決定されました。
主な内容については、国土交通省のホームページから引用しています。
国土交通省のホームページをみて不動産会社にとって気になるのは、インスペクションに関することです。
インスペクションといのは、建築士などの建物の建物の専門家が目視によって物件を調査することをいいます。
大工さんに言わせると、建物の専門家は大工だそうで、大工さんには評判が悪い制度ですが、建物の状況なんてほとんどの人は見ても分かりませんから、インスペクションが普及すれば消費者にとっても利益です。
インスペクションで建物を検査した場合は、契約の前にインスペクションの結果が知らされます。
ただ、インスペクションは、あくまでも目視による検査なので、購入した後に不具合が生じることも当然あり、その点は注意が必要です。
インスペクションで不動産会社が取り組むことになること
インスペクションに関する規定について新たに開始されるのは、
・媒介契約においてインスペクションを実施するもののあっせんに関する事項を記載した書面の交付
・買い主等に対してインスペクションの結果を重要事項に記載の上説明すること
・売買契約締結時に建物の状況を当事者が確認して書面で交付すること
です。これらの取り組みが実際に開始されるのは、平成30年4月1日からです。
インスペクション以外の不動産に関する改正については、平成29年4月1日から施行となります。
改正される内容については、
・営業保証金・弁済業務保証金制度の弁済対象者から宅地建物取引業者が除かれます
・従業者への体系的な研修の実施についての業界団体に対する努力義務規定
といったものがあります。
ファイナンシャルプランナーの勉強会でもインスペクションのことが議題になっていて参加してきました。
透明性のためにはいいことなのですが、費用についての問題があります。
インスペクションは強制ではないので、インスペクションを実施する場合は、買主と売主のどちらが費用を負担するかという問題があります。
また、もしも、インスペクションを実施して不具合が出た場合には、買主が購入するのをためらう可能性もあります。
一説には、インスペクションを実施した場合は、不具合や修繕箇所が見つかることがほとんどなんだそうです。
そうなると、買主は売主に対して値段を下げろと要求してくるかもしれませんね。
大手不動産の不正行為が横行、囲い込みとは
日本人全体の高齢化率は、平成25年に25%を超え、4人に1人が高齢者という世界に類を見ない高齢社会となりました。
ちなみに高齢者の定義は、法律による違いはありますが、現在の法律では65歳以上を高齢者といいます。
また、65歳は年金を受け取れる年齢ですが、年金の事由の一つが老齢なので、老齢＝高齢者といった取り決めなんだと思います。
もし仮に高齢者が70歳になったら、老齢年金の支給開始年齢も合わせて引き上げられることでしょう。
ただ、高齢者とは言ってもまだ若々しい人もいます。
平均寿命は今後も伸びていくでしょうから、今後は益々年金の支給開始年齢が伸びる可能性があります。
このままいくと日本では、20年後に3人に1人が高齢者になると予想されています。
さらに、あと数年で団塊の世代が後期高齢者となり、日本人の5人に1人が後期高齢者となります。
後期高齢者は、75歳以上をいいますから、あと数年で日本国民は5人に1人が75歳以上ということです。
後期高齢者になるとどうしても疑われるのが認知症です。
認知症が恐ろしいのは、本人が何をやってるのか分からないことといわれています。
しかし、それ以上に恐ろしいのが契約が出来なくなることです。
契約が出来なくなれば、不動産取引は当然できなくなりますし、銀行口座からお金を引き落とすのも難しくなります。
家族といえども口座を勝手に引き落とすことは出来ませんから、家族の負担も大きくなります。
実際、不動産の売却が出来なくなってしまった例もあります。
認知症になった場合は、後見人がつくことがありますが、後見人は利益が出ても資産を積極的に売却するといったことが出来ません。
後見人がついたからといって家族が満足できるとは限らないのです。
ちなみに、不動産は購入時だけでなく、売却時にも手数料が発生します。
売却時にも仲介手数料が発生するということを知らない人は結構多いです。
不動産の売却は業者選びが大事
不動産の売却で一番重要なのは業者選びです。
業者選びといっても大手も中小企業もレインズに登録するので、販売活動に大差はありません。
重要なのは信用できるかどうかです。
不動産取引で問題となっているのが「囲い込み」です。
囲い込みとは、売主と買主の双方から手数料をもらうために起こります。
業者さんの中には買い手が見つかっても売主に話もせずに申し込みを勝手に断る会社があります。
これは、他の業者が買い手を見つけてしまうと、売り主からしか手数料がもらえないために起きます。
常識的に考えれば、買い主がいるのに、売り手の許可なく勝手に購入を許可するのは信じがたいとは思いますが、
お客様の利益よりも自分の利益を優先する会社は意外と多く問題になりました。
もしも、囲い込みの疑いがある場合は、媒介契約の3か月は契約を解除できないので、媒介契約が切れたら他の不動産会社に頼むといったことも大事です。
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