フラット35は、2004年に「フラット３５」の名称となり、10年以上の歴史がありますが、使い勝手が悪く、審査の件かも遅かったため、不動産会社は使いたがらないローンの一つでした。
ローンでは、事前審査と本審査がありますが、フラット35だと事前審査をしても解答が曖昧で、審査結果についても1か月近くかかるほどでお客様にも勧めにくく、お客さんがフラット３５の利用を希望する場合は自分で審査を行うことも少なくありませんでした。
しかし、最近は、フラット35の審査も早くなり結果も数日で分かるようになり、銀行のローンと比較しても問題ありません。
フラット35とは
フラット35は、住宅金融公庫が実施している住宅ローンです。
住宅ローンを証券化することで投資家から資金を調達でき、リスクも投資家に移転させる仕組みです。
フラット３５には、銀行の住宅ローンとは違った特徴があります。
フラット35のメリット
返済期間が35年でも金利が固定なので返済額が変わらず安心です。
繰り上げ返済の手数料が不要で、保証人が不要のうえ保証料もありません。
また、団体信用生命保険の加入が強制ではないので、保険加入が出来ない人でも利用でき、民間の安い生命保険を利用して保険料を安く抑える（特に若い人は）ことも可能です。
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デメリット
フラット35では、適合証明書が必要となるため、適合証明の費用が別途かかります。
フラット35では、団体信用生命保険の加入が強制ではないので、団体信用生命保険に加入していない場合に借入者が死亡した場合は、借金がまるごと残ることになります。
また、フラット３５には、利用者の年齢や完済時の年齢によって借入期間に上限があります。
フラット35が使いやすくなってメリットを受ける人
フラット３５が使いやすくなってメリットを受ける人は、正社員以外の人だと思います。
民間の銀行だと正社員でなければ審査がなかなか通りませんでした。
そこで、フラット35を利用すれば、自営業者の人や契約社員の人でもローンを利用して家を購入することができます。
今までは、自営業者の人は審査が厳しく住宅ローンはなかなか組めませんでした。
自営業の人が家を購入する場合は、審査がゆるい地方の銀行に持っていくといったパターンでした。
例え年収が高くてもなかなか審査が通らず、自営業の人の半分の収入でも会社員の方が審査に通りやすい状態でした。
自営業者の人も住宅ローンが組めるようになったのはいいことです。フラット35の金利は、過去最低水準です。
数年前の変動金利よりも低いかもしれません。
これは、不動産会社にとってもメリットです。
フラット35は、銀行と違った審査要件なので、自営業者の人でも家が買えるようになりました。
今までは、自営業者の人は不動産会社の方でもお断りすることがありましたが、フラット35であれば心配いりません。
そして、契約社員やフリーターといった人でも収入があれば家を購入することができるようになりました。
住宅ローンで頭金は必要か
頭金というのは、家の購入にあたって自分で用意したお金です。
物件価格のうち住宅ローンで賄った部分を借り入れと呼び、自己資金で賄ったお金が頭金になります。
そして、住宅ローンの借入金額を物件価格で割ると融資率が出ます。
銀行の借り入れ審査では、この融資率が見られます。
また、融資率が高いと借金の減り方が物件の価値の減り方に追いつかないことがあります。
資産価値よりも借入金が多い状態を担保割れといいますが、この担保割れの状態だと家を売ろうにも売れないことがあります。
そのため、頭金を多くすることを勧める人がいますが、これはあくまでも物件の減り方が借金の減り方より早く、価値が下がるという前提の話にたったものです。
問題は、担保割れよりも無理のない住宅ローンの資金計画を立てているかどうかです。
頭金はなくてもいいかどうかについて相談を受けることがあります。
頭金を用意するメリットは、頭金は多いほうが毎月の住宅ローンの返済は軽くなることです。
ただ、頭金を多く入れても借入金額が多くなれば負担は同じになります。
その他、フラット35の場合は、頭金を1割以上入れるかどうかで適用される金利が異なります。
頭金を1割入れることで適用される金利が低くなるので、負担は軽くなります。
なので、フラット35を利用する際は、頭金1割以上入れるのが望ましいと思います。
でも、一番重要なのは、返済にあたって重荷となっていないかどうかです。
いくら金利が低くてもローンを返済していけなければ意味がありませんから。
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