賃貸では、何かとトラブルはつきものですが、中でも貸主にとって多い悩みの種が「家賃について」と「事故物件」です。
家賃については滞納が多いですが、最近は保証会社を使うことが多くなり、滞納のリスクは減っています。
日本でも過去にインフレを経験しましたが、現在は物価も落ちつき、更新時に家賃が変動することもあまりありません。
しかし、日本も過去にはインフレがあり、30年で物価は2倍以上にまで上昇したともいわれています。
そうすると、家賃が値上がりするのが自然です。
家賃をめぐる値上げの争い
一般的な賃貸借契約は2年契約が多いです。そして、契約の更新の時に家賃の交渉をすることがあります。
現在の日本では、凄いインフレが起きているわけではないのですが、過去の日本ではインフレが10%のときもありました。当時は、賃金について国から値上げの要請があったり、家賃の更新時に家賃交渉が行われることもある等、インフレは生活に身近なものだったようです。
一般的に家賃の値上げが認められると言われているのは、固定資産税といった税金の増税が増えたとき、インフレによって価値が高騰したとき、近隣と比べて不当に低かったとき等になります。
反対に借主から貸主(大家さん)に家賃の値下げ交渉もできます。
一般的には、デフレによって価値が下落したとき、近隣の相場よりも高い場合等に認められるので、値上げの場合の逆になります。
家賃の上げ下げを巡って貸主と借主が争った例は多く、過去の裁判例も豊富です。
死に方次第か告知義務
かつて日本は、毎年3万人以上もの自殺者を数えていましたが、平成20年あたりから右肩下がりになり、警察庁の発表によると平成28年の自殺者数は21,897人にまで減ったようです。
不動産では入居者が自殺したり他殺されたりすると「心理的瑕疵物件」や「事故物件」といった扱いとなります。
事故物件は、通常の人なら嫌がるものなので、告知義務があります。事故物件になれば、告知義務が生じ、告知義務を怠れば違反なので後のトラブルにもなります。
事故物件ということを隠して取引をすれば、必ずトラブルになります。
前の入居者や居住者が死亡したとはいっても、必ずしも告知しなければいけないかというとそういうわけではなく、事件でない病気で死亡した場合や寿命で死亡した場合は事故物件の扱いとはしないというのが判例上です。
なので、事故物件の告知義務が問題となるのは他殺や自殺といったものです。
では、どのくらいの期間について告知義務があるのかどうかです。
賃貸では、事故物件は賃貸経営のキャッシュフローに影響します。一つの部屋で起きた事件がアパート、ビル全体に影響することもあります。
賃貸では、1度入れ替わったら告知義務はないとか、数年で告知義務はなくなる等、意見はバラバラです。
不動産の売買では、20年前に起きた他殺事件について告知義務有として、告知義務違反とされた例があります。
弁護士の先生に聞いたところでは、賃貸では3年が一つの目安ではないかという話でした。
判例を見ていていると、「それを知っていたのであれば契約していたか」といった文言を見ます。
何のために重要事項説明を行うのかを考えると納得ですが、そういうのは限定列挙にしないと不動産業者は大変です。
そう考えると、どこまで説明するかという基準と、買い手の動機や目的を明確にすることがポイントなのではないかと思います。
横浜、逗子、鎌倉の不動産探しのことなら株式会社ライフプランまで
1級ファイナンシャルプランナー(FP)と年金唯一の専門家である社会保険労務士が相談にのります
それ以外のエリアもご相談ください
東京23区、神奈川(泉区、戸塚区、南区、中区、鶴見区、西区、神奈川区、港北区、緑区、青葉区、都筑区、金沢区、栄区、港南区、磯子区、瀬谷区、川崎、藤沢、横須賀)
株式会社 ライフプラン
お気軽にお問い合わせください
