普通の人は、不動産の購入なんて一生に一度や二度あるかないかです。
現金一括払いで不動産を購入する人以外は、ローンを利用することになります。
不動産について注意を払う人も、ローンについてはよく分からないという理由で業者任せにする人はたくさんいます。
しかし、不動産業者や建築業者が必ずしもローンに詳しいとは限りません。住宅ローンは専門性が高いのにもかかわらず、業者任せにしてしまうとあとで思わぬ事態にもなりかねません。
頭金と自己資金は違う
住宅ローンの相談を受けていると「頭金と自己資金」とが区別されておらず、頭金と自己資金を混同しているお客様がいます。
お客様に頭金と自己資金について区別しているか質問しても、使い分けている人は1割もおられないと思います。
確かに両者は似ていますが、内容は違いますので「頭金と自己資金の違いについて」書いてみようと思います。
頭金とは物件価格のうちのいくら払ったか、残りがローン
頭金とは、不動産の購入について自分で払ったお金です。
自分のお金だけでは足りない場合に住宅ローンを利用します。
マイホームに限らず不動産はローンを活用して購入するのが一般的です。
仮に頭金1,000万円準備して5,000万円の物件を購入するのであれば、不足する4,000万円が住宅ローン利用になります。
手元の500万円を使い、不足分の4,500万円をローンを利用して不動産を購入する場合は、頭金は500万円です。
頭金がない場合は、5,000万円の全てをローンで賄うことになりますが、この場合は、100%がローンなので頭金は0です。これがフルローンといわれるケースです。
自己資金とは不動産の購入のために用意したお金、自己資金から諸費用を払います
不動産の購入では、不動産以外にも仲介手数料や、不動産取得税や登録免許税といった税金がかかります。
この物件を購入する場合に、物件以外にかかる費用を諸費用といいます。
不動産を購入する際に係るお金には頭金と諸費用もあります。
自己資金といった場合は、一般的に頭金と諸費用を合わせた金額のことをいいます。
仮に自己資金が1,000万円で、諸費用が300万円かかるとすると、700万円が残ることになります。
この700万円は、物件本体の購入金額に充当できます。
仮に5,000万円の物件を購入したい場合は、4,300万円が不足しますので、この不足部分は銀行からの借り入れで賄います。
つまり、この場合の自己資金は1,000万円、頭金は700万円、諸費用は300万円となります。
このように頭金と自己資金は違います。
不動産の購入手続きについては、初めての人がほとんどなので、それほど気にすることはありませんが、自己資金と頭金の認識が資金計画にずれが生じることはあります。
住宅ローンの返済は35年のもと返済計画が立てられる
住宅ローンの返済は、35年の間にわたって返済していきます。
不動産会社や建築業者の住宅ローン返済計画では、返済期間が35年で立てられますが、別に35年で返済しなければいけないというわけではありません。
20年の返済計画でも15年の返済計画でもいいわけです。
しかし、どこの家庭でもそんな余裕はないので、実際は35年で返済している人が多いようです。
お客様の中には、早く住宅ローンを返済したいという理由で短い返済期間で借りようという人もいます。
しかし、短い返済期間だと月々の返済額が高額になります。
よほど余裕があるわけでなければおすすめできません。
人生では、将来何が起こるか分かりませんから、返済期間は長くしておいて月々の返済を抑え、繰り上げ返済や借り換えといった住宅ローンの見直しをうまく利用したほうがいいと思います。
繰り上げ返済や繰り上げ返済といったローンの見直しを行えば、短い期間でローンを返済することは可能です。
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不動産の売買で一番多い悩みが「住宅ローン」に関することです。
私が大学を卒業する前にバイトした不動産会社では、住宅ローンで破綻した人を相手にすることをしてました。
毎日資料を取りに東京の裁判所まで通っていましたが、毎日毎日、住宅ローンで破綻する人をみてきました。
多くの不動産会社は真っ当に営業してますが、契約のために強引な営業をする不動産会社もあるのは事実です。
強引な営業会社がある限り、返済に無理のあるローンを組んでしまうという可能性はあります。
当社では、現状の社会制度や将来のキャッシュフローをもとにライフプランの相談もしています。
将来どうなるかわからないからライフプランは関係ないという人もおられますが、ライフプランを立てると将来のリスクを数値で可視化できます。
現在の制度やキャッシュフローをもとにしたライフプランで破綻の可能性が高い場合はリスクを抱えて生活することになります。
35年という長い期間には、様々な出来事があると思います。
その35年という期間において、少しでもお客様のお役に立てればと思います。
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