不動産関連の仕事をしたことがない人にとっては、不動産探しは知らないことだらけだと思います。
賃貸生活が長ければ、不動産会社と接する機会は多いかもしれませんが、持ち家の人の場合は不動産について知る機会はありません。
欧米では、人生で成功するためには弁護士と医者と不動産屋に知り合いをもつことが必要なんだそうです。
アメリカ人の中には、不動産屋の代わりにファイナンシャルプランナーというひともいるそうです。
建築条件付きの土地は建築業者が指定される
土地の売買では、「建築条件付き」の土地取引というものがあります。
建築条件付の土地は、一見すると土地の売買なのですが、他の土地売買と違うのは、建物を建てる場合の建築業者が指定されている点です。
建築条件付の土地では、土地の売買契約を締結しますが、一定期間内に建物の請負契約を結ぶ必要もあります。
この一定期間内に建物の請負契約が成立しない場合は土地の契約も白紙になるのが一般的です。
建築条件付の土地では、土地の引き渡しをまず行った後に建物の引き渡しがあるので、既に建物が建っている建売住宅よりも資金が必要になります。
建築業者が決まっている人は、建築条件のない土地で探すことになります。
建築条件付きだとあまり安い建物は建たない可能性もあります。
業者が早く処分したいようなケースでは、交渉次第で建築条件を外すケースもありますが、そう多くはありません。
マンションの面積には内法と壁芯がある
住宅ローン控除といった税金の優遇制度の多くは面積の要件に対して最低基準が設けられていることがほとんどです。
また、住宅ローンの利用についても面積について最低基準が設けられていることもあります。
面積の要件の多くは最低基準を50㎡とか30㎡としています。そして、この50㎡には注意が必要です。
何故ならば、建物の床面積の計算方法によって面積が異なることがあるからです。
床面積の計算方法には、壁の真ん中から床面積を求める壁芯による方法と壁の内側から床面積を求める内法による方法とがあります。
そのため、同じ物件であっても壁芯内法かで床面積が異なります。
税制上の床面積は、内法法で床面積を求めます。
しかし、販売図面の場合の床面積は壁芯法によって床面積を求めるのが一般的です。
壁芯から面積を求めたものが一番広くなります。
内法の場合は、壁芯から壁の厚さ分を引くことになるので、壁芯による計算よりぐっと狭くなります。
何故このように壁芯による計算方法と内法による計算方法とがあるかというと、マンションの販売では建築中から販売募集をかけることがあり、もしも内法によって面積を表示しなければならないとするならば、建築途中で変更が起きた場合に対処できなくなるからです。
そのため、販売図面等での床面積の表示は、壁の中芯から面積を計算してもよいことになっているのです。
なので、販売図面上でのマンションの床面積が50㎡を超えていたのに登記簿上では50㎡未満の場合もあるのです。
この場合は、税制上の優遇を受けられないことになりますので注意が必要です。
また、住宅ローンでも最低面積が〇㎡以上という最低限の面積が設けられていることもあります。
ワンルームマンションに自分で住みたいといった場合に多いのですが、ワンルームマンションだと住宅ローンを認めていないことが多いです。
そうなると、住宅ローン以外のローンを利用することになります。
住宅ローン以外のローンなので金利も少し高くなってしまいます。
いかがだったでしょうか。
このように、マンションの販売時の資料では部屋の面積は建物の壁の中心から求めますが、登記簿上の面積は内法から求めます。部屋の壁の分だけ面積が小さくなります。
そして、税金の優遇制度は、登記簿上の面積によって対象となるかが判断されます。
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