市街化区域と市街化調整区域

インターネットなどで不動産の検索をすると、広い土地なのに相場より安い土地が出てくることもあります。

不動産は、様々な原因で価格が変動しますが、安い理由の一つに市街化調整区域であるということがあげられます。

市街化区域と市街化調整区域とは

都市を計画的に作るためには、都市計画法で都市計画区域が定められます。

都市計画区域に指定されると、さらにこの区域は線引きされて、「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられて指定されます。

市街化区域は、既に市街地を形成しているか、今後10年以内に優先的、かつ、計画的に市街化が図られるようになっています。

反対に市街化調整区域は、市街化を抑制する区域とされています。

つまり、市街化調整区域では、農家などは別として原則、住宅を建てれません。

そのため、農家などの要件に該当しない場合は、市街化調整区域の土地を購入しても土地の使用が制限されます。

原則として住宅を建てられないので、菜園を作って野菜などを栽培している人もいます。

駐車場や資材置き場といった使い道もあるかもしれませんが、住宅を建てられないと需要は多くはありません。

また、資産価値もあまりありません。

市街化区域では、必ず用途地域といったものが定められます。

用途地域とは、土地に対してどのような建物の用途を決めるものです。

例えば、第1種低層住居専用地域では、一戸建てなどの低層住居が建てられます。

低層住居が立ち並ぶのでこのエリアは、住環境に適しているといわれます。

反対に工業地域だと工場などの建物が立ち並ぶようなエリアとなりますので、あまり住まいには適しません。

商業地域であれば、商業に適しているとちなら、ビルを建設してテナントとして貸し出すのもいいでしょう。

一つの建物が2種類以上の用途地域にまたがることもありますが、その場合は免責の割合に応じます。

このように用途地域が分かればどのような建物が建つかの判断もつきます。

用途地域には、12種類あって市街化区域には用途地域が定められています。

第1種低層住居専用地域・・・低層住宅のための良好な住居の環境を保護する

第2種低層住居専用地域・・・主として低層住宅のための良好な住居の環境を保護する

第1種中高層住居専用地域・・・中高層住宅のための良好な住居の環境を保護する

第2種中高層住居専用地域・・・主として中高層住宅のための良好な住居の環境を保護する

第1種住居地域・・・住居の環境を保護する

第2種住居地域・・・主として住居の環境を保護する

準住居地域・・・準住居地域は、道路の沿道等において自動車関連施設などと住居が調和した環境を保護する

田園住居地域・・・田園住居地域は農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を守る

近隣商業地域・・・近隣の住宅地の住居に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業等の業務の利便を増進する

商業地域・・・主として商業等の業務の利便を増進する

準工業地域・・・主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進する

工業地域・・・主として工業の利便を増進する

工業専用地域・・・工業の利便を増進する

市街化調整区域は、市街化を抑制すべき区域とされているので、原則として市街化調整区域では建物が建てられません。

ただし、これにも特例措置や例外があって建築できるケースがあります。

また、自治体によって差があることがあるみたいです。

建物の再建築が可能でも金融機関によってはあまり積極的ではないところもあるようなので、事前審査をしてみるのがいいかもしれません。