銀行の金利は、以前は店頭金利のみの表示でした。
しかし、今は最大金利引き下げ幅を合わせて表示してモデルプランを表示することが可能になりました。
15年前は、多くの金融機関の店頭金利は「2.375」でした。
現在は、多くの金融機関の店頭金利は「2.475」ですが、ここ数年は店頭金利に変化はほとんどありません。
店頭金利から優遇を受けて実際の金利が決まります
実際に適用される住宅ローンの金利は、銀行の壁などに書いてある金利というわけではありません。
銀行の壁に書いてある金利は、店頭金利と呼ばれるもので、ほとんどの場合はこの店頭金利よりも低いことが多いです。
ローン申し込み者の属性に応じて一定の利率を引かれるのですが、この引かれる利率を優遇幅として、実際の金利が決まります。
引かれる分は優遇幅ともいわれ、優遇される幅は申し込み者によって異なることもあります。
以前、ある銀行の支店長と話をしたときに、転職間もない人は優遇幅が少ないという話をしてました。転職間もない人は審査に通らないことが多いので、もしかしたら、断る理由だったのかもしれませんが。
実質金利は、店頭金利から優遇幅を控除したものです。
店頭金利－優遇幅＝実質金利
となります。
10年以上前と比べると店頭金利はほとんど変わっている様子はありませんが、金利の自由化で優遇幅が拡大傾向にあり、実質金利が驚くほど低くなっています。
店頭金利が2.475％でも、優遇幅が１％くらい増加していますから、実質金利も１％くらい低くなってます。
10年前だと優良企業にお勤めのサラリーマンでも実質金利は1.475％といったレベルでした。15年前なら1.775％とかです。ところが今なら0.625％以下の金利で借りることもできます。
この金利差がどれだけ影響するかというと、4,000万円の借り入れなら毎月のローン返済額は、2万円以上の差がつくのでバカにできません。
繰り上げ返済の効果は、適用されている金利と残り返済期間による
現在、住宅ローンの返済をしている人の中には、できるだけ繰り上げ返済をして早く住宅ローンの支払いを終わらせたい・・・・・・、という人もいると思います
素晴らしい考えですが、下手に繰上げ返済をしてしまい、別のところから高い金利で借り入れをするといった例もありますので、注意が必要です。
繰り上げ返済による効果は、残り返済期間と金利によって決まります。
繰り上げ返済の金利による違い
今のように金利が低いときは、大した効果が見込めないこともあります。
例えば、100万円を使って繰り上げ返済をした場合の効果について考えてみます。
住宅ローンの利用条件については、仮に返済期間35年で借入金は3,000万円とします。
残りの返済期間25年、金利は0.775％と1.775％でそれぞれ計算してみようと思います。
また、繰り上げ返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」とがありますが、ここでは効果の大きい期間短縮型で比較してみます。
金利が0.775％の場合は、約20万8千の利息を節約することができ、ローンの返済回数も14か月短縮されました。
そして、金利1.775％の場合は、約54万円の利息を軽減させることができ、ローンの返済回数も16カ月短縮できました。
残りの返済期間による繰り上げ返済の効果の違い
次に残りの返済期間に繰り上げ返済の違いを比べてみます。
先ほどと同様、借入金額は3000万円で返済期間35年。金利は1.775％とします。
そして、ローンの借り入れから5年（残り30年）と15年（残り20年）に100万円の繰り上げ返済を期間短縮型で行った場合で比較してみます。
残り30年の方で、100万円を繰り上げ返済した場合の節約効果は約68万円です。また、繰り上げ返済で短縮される期間は16カ月です。
そして、残り20年の時点で100万円を繰り上げ返済した場合の節約効果は約41.1万円となりました。短縮される期間は14か月でした。
このように繰り上げ返済の効果は、残りの返済期間が長ければ長いほど大きくなります。
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