相続税対策はいかに評価を下げるか

相続対策には、税金対策の相続税対策と、納税資金の確保、もめないための相続対策等があります。

相続税がかからない場合でも家族間で争いにまで発展するケースは珍しくありません。

まずは、相続税対策と相続対策は別ということを知っておいてもらうとして、今回は不動産における相続税対策について述べたいと思います。

相続税対策で不動産の購入がどうして行われるか

まず、どうして相続税対策で不動産が購入されるかですが、それは相続税の計算に路線価を用いるからです。

路線価は、一般的に不動産の公示価格のより低く、時価の70％、80％程度です。

仮に時価の80％であれば、1億円で現金として所有していれば1億円が評価額ですが、1億円で不動産を購入すれば8,000万円が評価額になるため、評価引き下げ分に税率分だけ効果が得られることになります。

亡くなった人と一緒に住んでいれば使える制度ですが、この制度は評価額から一定の割合を減額できるというものです。配偶者や親族が相続した場合にこの制度を利用すれば、大幅な評価減となります。

賃貸にはこのような制度がありませんし、現金で保有していたら使えません。

貸家建付地とは、所有している土地にアパートやマンション等を建てて、他人に貸している場合の土地です。

日本の法律では、土地を貸して他人が建物を建てれば基本的には返ってきませんし、アパートも賃借人がいる限り自由になりません。

そのため、貸家建付地では評価減が認められています。

計算式

貸家建付地　＝　自用地価額　×（1－（借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合））

例

借地権割合70％　借家権割合30％　賃貸割合100％

建物8千万円

自用地価額1億円

1億円　×　（１－（0.7×0.3×1））＝7,900万円

建物　＝（8000万円×0.7）×（1－0.3）＝3,920万円

土地1億円　建物8千万円

↓

土地7,900万円　建物3,920万円