住まいは生活するうえで必ず要るものです。
不動産を購入する問題に、家を買うのと一生賃貸に住むのとではどちらがいいのかという永遠のテーマのような問題があります。
持ち家と賃貸ではどちらが有利か
結論から言うと持ち家にするのがいいのか賃貸にするのがいいのかは人によります。
ただ、それだと身もふたもないので、持ち家と賃貸のどちらが有利かを考えるために様々な視点からみていこうと思います。
長く生きるほど持ち家が有利
まず、老後の住まいについてですが、ずっと同じエリアに住むのであれば住宅ローンを支払った後は持ち家の方が圧倒的に有利です。
不動産投資を行う人がいるのは、不動産を買って他人に貸した方が儲かるように世の中の仕組みがそうなっているからです。
一生賃貸生活を送るのであれば、より多くの老後資金が必要になることを覚悟して資産形成をしたほうがいいでしょう。
一棟もののマンションやアパートを購入して自分もその中の一室で生活するという人もいます。
賃貸派最大の問題は、家賃を支払いながら持ち家以上の資産形成ができるかどうかです。
都心に住む場合は持ち家派が有利ですが、田舎に移住する場合は賃貸派でも持ち家派でもいいと思います。
田舎では、無料でもいいから空き家を引き取ってほしいという人がいるからです。
住宅ローンを利用して持ち家を購入した場合のリスク
住宅ローンを組んで家を購入した場合の最大のリスクは担保割れだと思います。
担保割れというのは、マイホームの価値が住宅ローンの残高を下回る場合をいいます。
担保割れの場合は、マイホームを売却しても住宅ローンの返済が出来ません。
担保割れの不動産を売却する場合は、不足するお金を自己資金から出すことになります。
損したくないのであれば住み続けることになります。
賃貸であれば、担保割れのリスクがないため引っ越したいときに引っ越せます。
しかし、持ち家の場合は簡単に引っ越しできないかもしれません。
住宅ローンを組んだ場合は、最初は担保割れの状況が続きます。
しかし、ローンの返済が進むにつれて反対にマイホームの価値が上回ります。
マイホームの価値が上回るまで保有すれば持ち家の方が有利となります。
同じ建物なら家賃よりも住宅ローンの方が安い
建物自体のスペックはどうでしょうか。
賃貸と持ち家では、明らかに持ち家の方が建物の質がいいです。
アパートやマンションの場合は、所有者が自分で住むわけではなく、収益性さえよければいいという貸主も多いため質の悪い建物もたくさんあります。
貸主が部屋を貸す場合は、ローン返済額と修繕費に加えて固定資産税などの税金を考慮して貸し出します。
資本主義なので資本家が儲かるようになっているのは仕方ありません。
資産価値は収益性に関係
東京などの都市部であれば、資産価値がゼロにはならないでしょう。
不動産の資産価値は、キャッシュフローに関係しています。
不動産を売却したときの売却価額、運用した場合の家賃収入といったキャッシュフローの裏付けがあるから資産となります。
反対に固定資産税・都市計画税や修繕費用がかかるだけの不動産で、タダでないと引き取り手がいないような不動産は資産とはいえないと思います。
不動産が資産となるために
賃貸住宅はいくら住んでも自分の資産になりません。
だからといって持ち家についてもただ所有していればいいというわけではありません。
不動産が資産となるには、その資産がいずれかの形でキャッシュインフローがあるはずです。
キャッシュインフローとは、お金が入ってくるということですので、不動産の場合は、不動産を売却するか賃貸に貸し出すことでいくらお金が入るかで不動産の価値が決まります。
持ち家の場合でも、「いくらで売れるか」と「いくらで賃貸に出せる」かという発想があると失敗しにくいと思います。
不動産経営では、ローンの返済を入居者から受け取る家賃収入で支払います。
ローンを完済したあとは土地が残ります。
入居者からの家賃収入を利用して資産形成ができるのが不動産投資です。
昔のように不動産をただ持っていればいいという時代は終わりました。
これからの時代は、将来のキャッシュインフローはどうなるかといった視点が必要です。
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