ペット禁止特約を守るのは借主の義務
ペット禁止のマンションを借りたら、同じマンションに住む貸主、つまり大家さんがペットを飼っていた場合に借主が訴えを起こした事件があります。
借主が訴えを起こしたのは、物件を仲介した不動産業者に対してでした。
ペット禁止の物件ではありますが、同じ物件に住む住人がペットを飼っていたことから、本来であれば禁止されているペットを飼ってしまい、ペットの飼育を差し止められるに至りました。
裁判所の見解
この件に対して裁判所では、「ペット禁止の特約は、貸主が借主に対し義務として要求するもので、貸主のペット禁止までを取り決めるものではない。
仲介業者は借主の契約について説明すれば足り、ペット禁止がマンションの全体にまで及ぶかどうかの説明義務はない」としました。
ペットを認める場合の賃貸契約では、敷金と賃料が上乗せされるのが普通
また、同じアパートでも最初はペット禁止だったのが後の入居者からペット可になるというケースは過去に実際にありました。
だからといってペット禁止の契約で借りた入居者がペットを飼っていいということにはなりません。
それに、ペット可の賃貸契約だと一般的に敷金や家賃が多めになることがほとんどです。
分譲マンションの場合は、管理規約でペットが認められていないとそもそもペットは飼えません。
借主が家賃を支払わないときはどうする
不動産投資には、トラブルが付き物ですが、貸主にとって一番厄介なトラブルの一つに借主が家賃を契約通り支払ってくれないことです。
貸主は、借主からの家賃で収支計画を立てていますから、慈善事業では当然ありません。
収支計画に、ある程度のリスクは織り込みますが、家賃の滞納は計画が狂うもとであり、契約違反です。
賃貸借契約違反に基づいて貸主に出来るのは、家賃を支払うように請求することと、契約を解除して部屋の明け渡しを求めることがあります。
いきなりの契約解除は難しい!
判例からいうと、貸主から即契約を解除して明け渡しを求めるのは厳しいようです。なので、最初は猶予期間を設けていつまでに家賃を支払うように求めることが事前段階として必要になるわけです。このときに内容証明で記録を残しておくのが有効です。
貸主にとっても家賃が支払われればいいわけですから、家賃が支払われれば契約を解除せずに済みます。
裁判になると時間と費用がかかるので、無理に明け渡しを求めるよりも効率的といえます。
支払いを求めても払わない
猶予期間を設けて請求したのに、それでも家賃を支払ってくれない場合はどうすればいいでしょう。
支払いの遅れがたびたびあったり、請求しても支払ってくれない場合は、明け渡しを請求するとともに、連帯保証人に請求します。ただ、過去の裁判では1回程度では認められないことが多いようです。
勝手にカギを変えるのはNG
アパート経営の大家さんの悩みのタネが家賃の未払い、滞納があります。
家賃の滞納や未払いを理由に大家さんが借主の許可なく、外出中に部屋のカギを勝手に変えるという話を聞くことがあります。
これは、いわゆる自力救済といわれるもので、やられたらやり返す、ケガを負わされたから刃物で相手を刺す、物騒な例を挙げましたがこれらは法律で禁止されております。
いくら家賃を支払わないからといって勝手にカギを変えて部屋から強制的に退去させるのは、判例などでは住居不法侵入に当たることもあり、損害賠償を請求されるケースも過去に例がありますので用心が必要です。
借主が家賃を滞納するような場合であったとしても、法律の手続きを経て退去してもらうことが必要です。
明け渡しは最終手段
家賃の支払いを請求してもその後も支払わないようなら、最終的には契約違反によって賃貸借契約を解除して明け渡しを請求することになります。
金額が少額であれば、少額訴訟や支払い督促で請求し、それでもだめなら通常の訴訟になります。
いずれにしても裁判になると時間と費用がかかるので、ケースバイケースで滞納分を分割で支払うのを認めることもありかと思います。
ちなみに、家賃滞納トラブルの多くは、家賃を分割にして返してもらったり、交渉して早く退去してもらうことで解決するのがほとんどで、裁判にまで進むことはあまりありません。
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