今まで気の向くまま書いていた「不動産賃貸」についてのブログについて、サイト内に目次を作ってまとめていました。

私が不動産業界で働くことになったのは大学卒業前ですが、この時は賃貸業務をメインに扱ってました。

その後、売買専門の不動産会社に転職することになり、独立後に再び賃貸を扱うことになりました。

 

賃貸業務を経験してから10年以上経っていますが、賃貸業界も随分と様変わりしたと思います。

賃貸と売買では多少の違いはあるものの、賃貸は売買ほど物件調査については、調べることはほとんどありません。

 

知り合いの不動産営業マンは、どうせ一件の契約なら賃貸より売買の方がいいと言ってました。

でも、賃貸と売買とでは、物件を調べることも気を使うことについても全然違います。

というよりも、賃貸で役所調査は行いません。

賃貸では、あまり役所調査とか物件調査をするという話は聞きません。

 

賃貸だと、同じ物件であれば、重説と契約書のひな型ができてることが多いし、法務局以外でやることが思い浮かびません。

ほとんどの会社は、法務局での調査もしてないという話も聞き、賃貸専門の営業さんには、物件調査自体知らないという話も聞きます。

賃貸と売買で同じくらいの労力が必要なら、確かに賃貸は手間ばかり多いということになります。

しかし、売買の機会ってそんな多くありません。

 

賃貸物件で借主から「滞納家賃を敷金から引いといて」は認められない

敷金と礼金がゼロのいわゆる「ゼロゼロ物件」というものがワンルーム等で主流になりつつあります。

貸主にとっては損ばかりですが、借主にとっては初期費用を安くできるので有利となっています。

しかし、貸主にとって困ったケースも増えています。

 

以前、借主から貸主に対して「今月は何かと物入りだったので敷金から引いといてくれないか」というお願いがあったということがありました。

しかし、敷金は借主が貸主に預ける担保です。

貸主からはOK

敷金の目的は、家賃や物件を壊したりしたときの担保として借主から貸主に預けるというものです。

なので、借主が家賃を支払わないから敷金から不足分をあてることは敷金の性質上可能です。

 

つまり、滞納した家賃を敷金から差し引くことは、貸主からならOKということになります。

 

借主からはNG

しかし、お金が工面できないからといってその都度、敷金から取り崩していたのでは敷金本来の目的が達成されなくなります。

そのため、法律では、借主から家賃の不足分を敷金からあてるように依頼することは認められていません。

 

つまり、借主から滞納した家賃を敷金から差し引くという提案はNGということになります。

あとは交渉次第

1か月くらいなら貸主に交渉し、遅れてでも支払って帳尻を合わせるようにすればいいという貸主はいます。

滞納が何か月にもなれば、当然ですが解除されても文句は言えません。

ドラマなんかでは、1日遅れたくらいで部屋から追い出されてましたが、さすがに1か月くらいだと判例では認められないことが多いようです。

貸主にとっても裁判になると時間がかかるので、遅れた分を返済してくれれば全然いいという貸主は多かったりします。

 

家賃滞納の常習者

空室にやっと入居者が決まったとしても、その入居者がいろいろなところで家賃を滞納して追い出され人だったなんてこともあります。

入居直後に家賃を滞納する人は、家賃滞納の常習者なのは間違いありません。

家賃滞納者は、消費者金融から借金をしていることも多く、最初から家賃を支払うつもりがないなんて悪質な滞納者もいます。

 

ドラマのように家賃を滞納したからといって、貸主が勝手に部屋に入って荷物を部屋から出したり、部屋の鍵を強制的に変えたりすれば、住居侵入罪として捕まるのが落ちです。

裁判に訴えるというケースがありますが、裁判だと時間がかかり過ぎるので、一般的には貸主と借主の話し合いによって借主に出て行ってもらうことが多いです。

 

フリーレントとダブルパンチ

フリーレントとは、一定期間の間家賃が発生しない物件です。

例えば、フリーレント1か月であれば、最初の月は家賃が発生することなく入居できます。

 

フリーレント物件は、1年以内の解約は違約金として1カ月かかるといった特約が付されることが多いのですが、悪質な滞納者は裁判後に滞納家賃を請求しても支払う方が稀でしょう。